Crise du logement : les 10 mesures annoncées par le gouvernement pour relancer l'offre

Revenons sur les dix mesures annoncées par le gouvernement, ce 12 mars dernier .

Elles se répartissent en cinq chantiers :

- Moderniser les procédures d'aménagement

- Digitaliser des autorisations d'urbanisme

- Sécuriser les porteurs de projet

- Raccourcir les procédures de recours

- Raccourcir les délais de recevabilité des recours

 

1er chantier:  Accélérer et moderniser les procédures d'aménagement pour faciliter la production de logements neufs (législatif et réglementaire)

 

Mesure 1 : Étendre les permis d'aménager multisites qui permettent à un porteur de projet de déposer un seul permis pour plusieurs sites d'aménagement et de simplifier l'instruction de la demande.

Cette mesure a pour objectif de permettre largement le recours au permis d’aménager multisites pour assurer une péréquation entre plusieurs opérations (par exemple, une opération de restructuration urbaine ou de division foncière en centre bourg déficitaire et une opération d’aménagement ou de promotion en extension urbaine) et garantir la réalisation des deux opérations. 

 

 

=>  Depuis 2018, cet outil est expérimenté dans les opérations de revitalisation du territoire et pour les projets partenariaux d’aménagements. La FFB militait pour sa généralisation en ce qu’il permet aux aménageurs de débloquer certaines opérations. Toutefois, cet outil ne suffira pas pour relancer une production importante de logements neufs.

 

 

Mesure 2 : Appliquer des règles d'urbanisme, en zone d'aménagement concerté et en permis d’aménager, à l’échelle du périmètre du projet et non lot par lot, afin d’augmenter la densité de l’opération.

Cette faculté est déjà prévue à l’article R 151-21 du code de l’urbanisme, mais les plans locaux d’urbanisme (PLU) pouvait jusqu’à présent s’y opposer. Ce principe deviendrait intangible.

 

=> Cette mesure fait partie de la liste de celles portées par la FFB, visant à favoriser la densification des zones urbanisées (cf. proposition n°29 de la FFB pour les législatives 2022).

 

 

Mesure 3 : Accélérer l'obtention des permis de construire dans les zones d'aménagement :

 

Le titulaire d'un permis d'aménager pourra découper sa zone d'aménagement en tranches, obtenir une garantie d'achèvement pour chaque tranche et obtenir un permis de construire dès obtention de la garantie d'achèvement. Ce permis ne pourra bien sûr être mis en œuvre que lorsque les équipements publics auront été livrés, mais cela permettra de paralléliser les démarches administratives.

 

 

=>  C’est une excellente mesure qui modernise et simplifie le régime du permis d’aménager. Elle devrait également accélérer la délivrance des permis de construire de maisons individuelles en permis d’aménager.

 

Mesure 4 : Faciliter la densification en lotissement,

en donnant la possibilité, pour les propriétaires de modifier le règlement et le cahier des charges de lotissement à la majorité simple des colotis, notamment pour pouvoir construire de nouveaux locaux.

 

 => Cette mesure est portée depuis longtemps par la FFB, pour permettre une densification douce des anciens lotissements. En 2018, une mesure visant à rendre inopérants les dispositions anti-densification des règlements et cahiers des charges de lotissement avait été obtenue via la loi dite « ELAN », mais la Cour de cassation l’a rendue inutile, en retenant que les cahiers des charges de lotissement restent des contrats qui lient les colotis entre eux, même s’ils ne sont plus opposables par l’administration. Il faudra donc veiller à la rédaction et aux détails de cette nouvelle mesure pour éviter une décision similaire de la Cour de cassation.

 

 

2ème chantier : Accélérer la numérisation des autorisations d'urbanisme (réglementaire)

 

 

Mesure 5 : Obliger les personnes morales et les professionnels à déposer les permis de construire par voie électronique

Ceci vise à encourager les échanges dématérialisés et limiter, quand cela est demandé, le nombre d'exemplaires papier exigé par les collectivités auprès du pétitionnaire, dans les collectivités pour lesquelles la dématérialisation est privilégiée (> 3 500 habitants).

 

 

=> Cette mesure cosmétique est sans intérêt ! La FFB suggère plutôt de :

- Généraliser la dématérialisation de l’instruction à toutes les communes ;

- Interdire la transmission de dossiers papier ;

En contrepartie de cette dématérialisation généralisée : 

réduire par deux les délais d’instruction

et réduire la liste des pièces exigées dans les dossiers d’autorisation d’urbanisme.

 

 

Mesure 6 : Garantir que l'ensemble des acteurs de l'instruction adoptent des échanges dématérialisés.

Les services de l'État seront saisis uniquement par voie dématérialisée, dans une logique d'exemplarité. En parallèle, les usagers seront incités au dépôt par voie électronique pour éviter la charge de la numérisation des demandes papier.

 

 

 =>  Les autorités devant rendre des avis dans le cadre de l’instruction sont déjà censées avoir des échanges dématérialisés, puisque la dématérialisation de l’instruction est la règle dans les communes de plus de 3.500 habitants. Cette mesure vise seulement à faire respecter la réglementation par l’administration. Toutefois, toute mesure visant à accélérer l’instruction des autorisations d’urbanisme est utile dans le contexte de crise de la construction.

 

 

Mesure 7 : Proposer un formulaire simple et adapté pour régulariser les autorisations d'urbanisme,

soit à la demande de l'autorité compétente, soit pour tenir compte des remarques du juge au lieu de demander un permis modificatif.

 

 

=> Cette mesure est intéressante en ce qu’elle devrait permettre d’accélérer la modification des projets en cours de construction et la régularisation des autorisations d’urbanisme en cas de contentieux, en évitant plusieurs mois de ré-instruction des projets pour des modifications parfois mineures. 

 

 

3ème chantier : Sécuriser les porteurs de projets en amont des projets (réglementaire)

 

 

Mesure 8 : Mettre en œuvre le certificat de projet pour donner de la visibilité au porteur d'un projet.

Concrètement, le certificat liste toutes les procédures, les régimes et les décisions applicables au projet et contient un calendrier d'instruction de ces décisions.

 

 

=>  Cette mesure est intéressante (en priorité pour les aménageurs ou les promoteurs) à condition que ce certificat de projet s’impose sans possibilité pour l’administration de se dédire (ce qui ne semble pas être le cas à la lecture de la mesure). Il serait également pertinent de conférer à ce certificat de projet, le même effet qu’un certificat d’urbanisme, à savoir la cristallisation des règles d’urbanisme applicables sur le terrain d’assiette du projet, pendant 18 mois. La FFB milite d’ailleurs pour que ce délai soit porté à 24 mois. 

 

 

 

4ème chantier : Raccourcir les procédures de recours, pour économiser jusqu'à 10% du coût du portage foncier (législatif)

 

 

Mesure 9 : Identifier les leviers pour diminuer les délais entre l'autorisation et le dépôt du recours gracieux, ainsi que les délais de réponse de l'autorité compétente à un recours.

 

=>   Cette mesure fait partie d’une longue liste de propositions portées depuis des années par la FFB pour réduire l’impact des recours, trop souvent abusifs, contre les projets. Toutefois, il ne faut pas s’arrêter aux recours gracieux, c’est l’ensemble des délais de recours et de retrait qu’il faut réduire et mieux encadrer.

 

 

 

5ème chantier: . Sécuriser le traitement des contestations des porteurs de projets (législatif)

 

Mesure 10 : Identifier les leviers permettant de statuer plus rapidement sur la recevabilité des recours et d'agir plus rapidement en cas de refus de permis de construire en zone tendue.

 

=>   Cette mesure visant à accélérer le traitement des recours contre les autorisations, en zones tendues, est à saluer. Elle nécessite néanmoins d’être élargie à tout le territoire. La FFB milite pour l’adoption de mesures complémentaires pour accélérer le traitement des recours contre les permis (suppression définitive de la voie d’appel, réduction à 6 mois du délai maximal de jugement, création d’une section dédiée au contentieux de l’urbanisme dans les tribunaux administratifs…).

Elle porte également des mesures visant à accélérer le traitement des refus et retrait de permis (suppression définitive de la voie d’appel, contrôle de légalité du préfet sur ces décisions, mise en place de commissions départementales de médiation présidées par les préfets…).