La réglementation sur la copropriété concerne près de 10 millions de logements en France.
Ces dernières années, elle a subi plusieurs réformes qui ont conduit à une multiplication de son volume par cinq, depuis son adoption en 19651.
Cet empilement de règles a fini par devenir un frein à la bonne gestion de certaines copropriétés et une source importante de contentieux.
Parallèlement, de nombreuses copropriétés se dégradent, faute pour les copropriétaires d'anticiper la réalisation de travaux indispensables à la conservation de leur immeuble.
Pour tenter de remédier à cette situation, le gouvernement vient de publier une ordonnance2 qui, sans remettre en cause les grands équilibres du droit des copropriétés, facilite leur gestion et la réalisation de travaux.
Ce texte entrera en vigueur le 1er juin 2020.
De bonnes mesures...
La réforme comporte de bonnes mesures :
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réglementation allégée pour les petites copropriétés : les petites copropriétés sont celles de cinq lots ou moins à usage de logements, de bureaux ou de commerces et celles dont le budget prévisionnel moyen sur une période de trois ans est inférieur à 15 000 €. L'objectif est de simplifier la gestion réputée complexe de ces copropriétés, en permettant par exemple la prise de décisions sans avoir à passer par le formalisme lourd des assemblées générales (AG) ;
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réglementation adaptée pour éviter les blocages dans les copropriétés à deux : cela vise à supprimer le droit de blocage du copropriétaire minoritaire pour certaines décisions (désignation du syndic, travaux nécessaires à la conservation de l'immeuble, travaux imposés par l'Administration...) ;
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possibilité de voter à distance en AG pour lutter contre l'absentéisme : les copropriétaires peuvent désormais participer à l'AG par présence physique, par visioconférence ou par tout autre moyen de communication électronique permettant leur identification. Les copropriétaires pourront par ailleurs voter par correspondance avant la tenue de l'AG, au moyen d'un formulaire dont le modèle sera fixé par arrêté ;
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extension du mécanisme de « passerelle de majorités » : il existe différentes majorités pour les votes en AG, en fonction de l'importance de la décision. Pour lutter contre l'absentéisme qui empêche le vote de décisions nécessitant une majorité élevée, il existe un mécanisme de passerelle de majorités. Ainsi, si une résolution nécessitant la majorité de tous les copropriétaires est rejetée pour défaut de majorité, il est possible de voter immédiatement une seconde fois, à la majorité des copropriétaires participant à l'AG.
La réforme a supprimé l'interdiction d'utiliser cette passerelle pour certains travaux (installation d'un ascenseur, de boîtes aux lettres, d'un système de vidéosurveillance...). Elle a créé, par ailleurs, une nouvelle passerelle pour faciliter l'adoption des décisions nécessitant normalement la majorité de l'ensemble des copropriétaires représentant au moins les deux tiers des voix ;
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facilitation des travaux d'accessibilité : les copropriétaires peuvent désormais faire réaliser, à leurs frais, des travaux améliorant l'accessibilité de leurs logements aux personnes en situation de handicap ou à mobilité réduite, même si ces travaux affectent les parties communes ou l'aspect extérieur de l'immeuble. L'autorisation préalable de l'AG n'est plus nécessaire.
L'AG peut s'y opposer seulement si ces travaux portent atteinte à la structure de l'immeuble ou à ses éléments d'équipements essentiels, ou ne sont pas conformes à la destination de l'immeuble.
... et des déceptions
Des déceptions qui, espérons-le, ne sont que provisoires :
- l'obligation, pour les copropriétés de plus de 15 ans, de mettre en place un plan pluriannuel de travaux a disparu du texte final, à la dernière minute ;
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de même pour le projet de modernisation du fonds de travaux, obtenu en 2014 par la FFB. L'objectif était de changer l'assiette du fonds pour le caler sur le montant du plan pluriannuel de travaux (et non plus sur le montant du budget prévisionnel) et de supprimer la dérogation permettant aux petites copropriétés de ne pas avoir de fonds de travaux.
Le ministre du Logement s'est engagé à réintroduire ces deux mesures lors de la ratification de l'ordonnance par le Parlement, qui doit intervenir début 2020.
La FFB demande la réintroduction de ces mesures destinées à favoriser les travaux de rénovation en copropriété.
À noter qu'une seconde ordonnance devrait créer en 2020 un Code de la copropriété afin de regrouper l'ensemble des règles applicables en copropriété, aujourd'hui éparpillées. Cette action visant à faciliter l'accessibilité et la lisibilité de la réglementation est à saluer.
1
Loi no 65-557 du 10 juillet 1965, J.O. du 11 juillet 1965.
2
Ordonnance no 2019-1101 du 30 octobre 2019, J.O. du 31 octobre 2019.
