Baux d'habitation : Le gouvernement envisage des mesures pour encadrer les loyers

La loi ALUR

La loi ALUR ¹ a instauré un mécanisme d'encadrement des loyers d'habitation dans les zones tendues.

Sont concernées les 28 agglomérations ² de plus de 50 000 habitants où il existe un déséquilibre important entre l'offre et la demande de logements et où, de ce fait, s'applique la taxe sur les logements vacants.

Dans ces zones, deux dispositifs d'encadrement des loyers sont applicables :

• l'un vise à encadrer l'évolution du montant des loyers, avec l'interdiction, en cas de nouvelle location d'un logement vacant, de prévoir un loyer excédant le dernier loyer appliqué au précédent locataire?;
• l'autre vise à plafonner les niveaux des loyers, par la fixation d'un montant maximal de loyer ne pouvant pas être dépassé, pour chaque catégorie de logement et par quartier.

Fin du plafonnement des loyers à Lille et Paris

Deux tribunaux administratifs ont largement entamé ce dispositif dans le courant de l'année dernière :

• celui de Lille a rendu une décision, le 17 octobre, annulant le dispositif de plafonnement des loyers mis en place dans la commune de Lille.
  Le motif avancé : il aurait fallu que cela s'applique aux 59 communes formant l'agglomération, et pas uniquement à la commune de Lille et aux communes volontaires?;
• celui de Paris a estimé, de la même façon, qu'une erreur de droit avait été commise en ne fixant des plafonds de loyers que pour la commune de Paris, et non pour les 412 communes de la région Île-de-France, pourtant comprises dans la zone d'urbanisation continue de l'agglomération parisienne.

L'État ne l'entend pas de cette oreille...

L'État a fait appel de ces décisions, mais il n'est cependant pas suspensif.

Le secrétaire d'État au Logement, Julien Denormandie, a confirmé que le gouvernement souhaitait maintenir l'expérimentation de l'encadrement des loyers dans plusieurs agglomérations françaises.

Des dispositions en ce sens devraient figurer dans le projet de loi « logement », qui devrait être présenté au Conseil des ministres en mars.

En attendant, dans la pratique...

Le montant du loyer figurant dans les contrats de location en cours ne peut pas être modifié par une décision unilatérale du bailleur : l'accord du locataire est requis.

Lors d'un renouvellement du bail, le loyer ne peut être réévalué que s'il est manifestement sous-évalué par rapport aux prix du marché.

Lors d'un contrat avec un nouveau locataire, le dispositif encadrant l'évolution du montant des loyers reste applicable : il empêche de prévoir un loyer supérieur à celui du dernier loyer appliqué au précédent locataire, qui était plafonné.