Loi 3DS : quelles sont les mesures phares ?

Les mesures en matière de logement, d’aménagement et d’urbanisme

• L’obligation pour les communes de disposer d’un taux minimal de 20 %, voire de 25 %, de logements sociaux, est prolongée au-delà de 2025 et aménagée. Ainsi, les communes déficitaires pourront par exemple mutualiser à l’échelle intercommunale leurs objectifs de production de logements sociaux.
  La possibilité leur est également offerte de signer un contrat de mixité sociale avec le préfet, permettant d’adapter le rythme de rattrapage et d’échapper aux sanctions financières.
  Enfin, l’attribution de logements sociaux se fera désormais en s’appuyant sur des conventions intercommunales qui définiront en particulier quels travailleurs clés sont jugés prioritaires pour accéder au parc social ;
• l’expérimentation de l’encadrement des loyers en zones tendues est prolongée de trois ans : il y a quelques mois, de nouvelles villes (Bordeaux, Lyon, Villeurbanne, Grenoble, Montpellier) et plusieurs communes franciliennes sont entrées dans le dispositif aux côtés de Paris et Lille.
  Un délai supplémentaire, jusqu’en novembre, est accordé aux autres communes pour candidater. La communauté d’agglomération du Pays basque serait notamment intéressée ;
• le contrôle du préfet sur les objectifs fixés par les PLU en matière de sobriété foncière est renforcé, en vue d’atteindre le zéro artificialisation nette d’ici à 2050 : lorsque le préfet sera consulté dans le cadre de l’élaboration ou de l’évolution d’un PLU, son avis devra comprendre une prise de position formelle concernant, d’une part, la sincérité de l’analyse de la consommation d’espaces naturels, agricoles et forestiers figurant dans le rapport de présentation du PLU et, d’autre part, la cohérence de ce rapport avec les objectifs chiffrés du PLU en matière de modération de la consommation de l’espace et de lutte contre l’étalement urbain ;
• les schémas régionaux d’aménagement (SRADDET, SDRIF, SAR d’outre-mer et PADD de Corse) vont avoir six mois de plus pour intégrer les objectifs de lutte contre l’artificialisation des sols et de réduction de la consommation d’espaces naturels, agricoles et forestiers imposés par la loi Climat et résilience d’août 2021 ;
• le régime des organismes de foncier solidaire (OFS) et celui du bail réel solidaire (BRS) sont retouchés. Ces outils permettent de dissocier le foncier et le bâti en vue de réduire le coût d’acquisition de logements pour des ménages modestes.
  Le champ d’intervention des OFS est ainsi élargi de manière à intégrer la construction ou la réhabilitation de locaux à usage commercial ou professionnel, afin de favoriser la mixité fonctionnelle. Les OFS sont aussi désormais habilités à conclure des baux à réhabilitation.
  Par ailleurs, le titulaire du droit de préemption urbain (le maire ou le président de l’intercommunalité) peut déléguer l’exercice de ce droit à un OFS pour la réalisation d’opérations ;
• des dérogations sont possibles aux règles du PLU dans le cadre des opérations de revitalisation de territoire (ORT) ², afin de favoriser les transformations de zones déjà urbanisées. Ces dérogations peuvent porter sur les règles de retrait par rapport aux limites séparatives, de gabarit, de densité et de stationnement ;
• une procédure de délivrance des autorisations d’exploitation commerciale par l’autorité chargée de délivrer le permis de construire (maire ou président de l’intercommunalité) sans recours à la commission départementale de l’aménagement commercial (CDAC) est expérimentée pendant six mois, l’objectif étant de rendre plus rapide l’ouverture de commerces dans les centres-ville en déshérence ;
• le champ d’application du permis d’aménager multisites est élargi. Depuis la loi ELAN de novembre 2018, il est possible de réaliser des opérations d’aménagement avec des permis d’aménager multisites dans les ORT.
  Désormais, la réalisation d’une opération d’aménagement dans le cadre d’un projet partenarial d’aménagement (PPA) peut aussi donner lieu à la délivrance d’un permis d’aménager portant sur des unités foncières non contiguës, à condition que l’opération garantisse l’unité architecturale et paysagère des sites concernés.
  Dans le cadre des élections législatives 2022, la FFB portera une proposition visant à élargir davantage la possibilité de recours au permis d’aménager multisites, notamment pour permettre la densification douce de quartiers anciens d’habitat individuel ;
• l’association Foncière Logement (groupe Action Logement), peut désormais intervenir dans le cadre de projets de résorption de l’habitat indigne, au-delà de sa mission dans les projets de rénovation urbaine. Le gouvernement est habilité à prendre par ordonnance :
  • dans un délai d’un an à compter de la promulgation de la loi, des mesures pour améliorer la prise en charge des conséquences sur le bâti des désordres causés par le phénomène naturel de mouvements de terrain différentiels consécutifs à la sécheresse ou à la réhydratation des sols.
    La FFB sera attentive à ce qu’il n’y ait pas de transfert injustifié de certains sinistres sécheresse sur le régime décennal ;
  • dans un délai de dix-huit mois suivant la promulgation de la loi, des mesures pour réformer le droit de la publicité foncière.

1. Loi n° 2022-217 du 21 février 2022, J.O. du 22 février.
2. Rappelons que les ORT sont des outils contractuels visant à la reconquête des centres anciens en engageant des actions concernant l’habitat (lutte contre l’habitat indigne, lutte contre la vacance des logements…), l’aménagement (valorisation du patrimoine bâti, réhabilitation des friches urbaines…) et le commerce (lutte contre la vacance des locaux commerciaux et artisanaux…).