Loi Climat et résilience : la rénovation énergétique des logements en point d’orgue

Un plan pluriannuel de travaux obligatoire pour certains immeubles

Tous les immeubles en copropriété, à destination partielle ou totale d’habitation, achevés il y a plus de 15 ans, devront faire l’objet d’un plan pluriannuel de travaux (PPT) comprenant notamment :

• une liste des travaux nécessaires à la sauvegarde de l’immeuble, à la préservation de la santé et de la sécurité des occupants, ainsi qu’à la réalisation d’économies d’énergie et à la réduction des émissions de gaz à effet de serre ;
• une estimation du niveau de performance énergétique que ces travaux permettraient d’atteindre ;
• une estimation sommaire du coût de ces travaux et leur hiérarchisation ;
• une proposition d’échéancier des travaux dont la réalisation apparaît nécessaire dans les dix prochaines années.

Ce PPT devra ensuite être actualisé tous les dix ans.

Quand ?

Cette obligation est échelonnée entre le 1^er janvier 2023 et le 1^er janvier 2025, en fonction du nombre de lots dans la copropriété.

Lorsque le PPT fait apparaître la nécessité de réaliser des travaux dans les dix prochaines années, le syndic doit inscrire à l’ordre du jour de l’assemblée générale des copropriétaires l’adoption de tout ou partie du projet de PPT, qui sera votée à la majorité des voix de tous les copropriétaires.

Un nouveau régime pour le fonds de travaux

La loi apporte des retouches au dispositif « fonds de travaux », pour le corréler avec le PPT.

Depuis 2014, dans les copropriétés à destination totale ou partielle d’habitation, le syndicat des copropriétaires doit être doté d’un fonds de travaux pour faire face aux dépenses non comprises dans le budget prévisionnel.

Les copropriétés de moins de dix lots ne pourront plus décider, par un vote à l’unanimité, de ne pas instituer un fonds de travaux.

Initialement, le montant de la cotisation annuelle ne pouvait être inférieur à 5 % du budget prévisionnel. Désormais, lorsqu’un PPT a été adopté, ce montant ne peut être ni inférieur à 2,5 % du montant des travaux prévus dans le plan adopté, ni inférieur à 5 % du budget prévisionnel.

À noter que les bâtiments en monopropriété appartenant aux classes énergétiques D, E, F ou G devront faire l’objet d’un audit énergétique à transmettre à l’acquéreur, en cas de vente.

Un carnet d’information du logement

Pour favoriser les travaux d’amélioration de la performance énergétique du logement et l’installation d’équipements de contrôle et de gestion active de l’énergie, la loi fait renaître le carnet d’information du logement, qui avait déjà été annoncé sans succès en 2015, puis 2018.

Ce carnet d’information doit être établi à l’occasion de la construction d’un logement ou de la réalisation de travaux de rénovation d’un logement existant ayant une incidence significative sur sa performance énergétique (la notion d’incidence significative reste à définir par décret).

Quand ?

Cette obligation entrera en vigueur le 1^er janvier 2023.

Comment ?

La mise en place du carnet d’entretien pèse sur le propriétaire. En cas de vente, il devra être transmis à l’acquéreur, au plus tard le jour de la signature de l’acte authentique.

Ce carnet devra lister les matériaux utilisés, informer sur la performance énergétique, sur les moyens de l’améliorer ainsi que sur les dates et travaux de rénovation énergétique déjà réalisés.

Une fois le propriétaire ou l’acquéreur informé de la performance énergétique du logement, la loi les invite à effectuer des travaux de rénovation. Pour ce faire, elle définit les notions de rénovation énergétique performante et globale des logements, qui serviront très certainement de référence aux pouvoirs publics dans le cadre des dispositifs d’aide financière.

Définition d’une rénovation énergétique performante et globale

Une rénovation énergétique d’un bâtiment ou d’une partie de bâtiment à usage d’habitation est dite « performante » lorsque des travaux permettent de respecter les conditions cumulatives suivantes, tout en veillant à assurer des conditions satisfaisantes de renouvellement de l’air :

• le classement du bâtiment ou de la partie de bâtiment en classe A ou B ;
• l’étude des six postes de rénovation énergétique suivants : l’isolation des murs, l’isolation des planchers bas, l’isolation de la toiture, le remplacement des menuiseries extérieures, la ventilation, la production de chauffage et d’eau chaude sanitaire ainsi que les interfaces associées.

La rénovation est dite « globale » lorsque ces six postes de travaux ont été traités, dans un délai maximal qui sera fixé par décret.

« Ma Prime Rénov’Sérénité »

Le gouvernement a annoncé que la réalisation de ce type de rénovation permettra l’octroi d’une nouvelle prime dite « Ma Prime Rénov’Sérénité ».

Ainsi, la rénovation des logements de plus de 15 ans qualifiés de passoires thermiques, qui nécessite des interventions très coûteuses, pourrait être financée jusqu’à 50 %, dans la limite de 30 000 €.

Un réseau d’accompagnement « France Rénov’ »

La loi met en place un réseau d’accompagnement des entreprises et des particuliers sous l’appellation « Rénov’ ».

Elle crée ainsi « France Rénov’ », pour remplacer l’actuel réseau « FAIRE ».

Des guichets ouverts

dès janvier 2022 À compter du 1^er janvier 2022, un réseau de guichets d’accompagnement gratuit à la rénovation sera déployé sur l’ensemble du territoire, avec des compétences techniques, juridiques, financières et sociales équivalentes.

Une plateforme Internet et un numéro unique

www.france-renov.gouv.fr et le 0 808 800 700 sont créés.

Une assistance à la sélection de professionnels

Une assistance à la prospection et à la sélection des professionnels sera proposée via des « accompagnateurs Rénov’ » agréés par l’État ou l’ANAH.

Un « Prêt avance rénovation » pour les ménages modestes

La loi crée le « Prêt avance rénovation » pour financer les travaux de rénovation énergétique des logements des ménages modestes et/ou insolvables.

C’est un prêt hypothécaire, qui permet aux ménages de financer le reste à charge des travaux de rénovation énergétique de leur logement, en reportant le remboursement de l’emprunt au moment de sa vente ou d’une succession.

Ce prêt sera en partie garanti par le Fonds de garantie pour la rénovation énergétique (FGRE) en vue de favoriser sa distribution par les réseaux bancaires. Cette garantie ne pourra couvrir la totalité du prêt et des intérêts.

Quand ?

Plusieurs banques ont d’ores et déjà annoncé leur intention de commencer à le distribuer début 2022.

Un droit de surplomb est créé pour la réalisation d’une ITE

Afin de développer l’isolation thermique par l’extérieur (ITE), souvent impossible sur des bâtiments en limite de propriété, la loi crée un droit de surplomb. Ainsi, le propriétaire d’un bâtiment existant qui procède à son ITE bénéficie d’un droit de surplomb sur le fonds voisin de 35 centimètres maximum, lorsque aucune autre solution technique ne permet d’atteindre un niveau d’efficacité énergétique équivalent ou que cette autre solution présente un coût ou une complexité excessifs.

Pour ne pas porter atteinte de manière démesurée au droit de propriété, ce droit est strictement encadré : l’ITE ne peut être réalisée qu’à 2 mètres au moins au-dessus du pied du mur, du pied de l’héberge ou du sol, sauf accord des propriétaires des deux fonds sur une hauteur inférieure. Une indemnité préalable est également due au propriétaire du fonds surplombé.

Des travaux de rénovation énergétique aux frais du locataire

En principe, un locataire ne peut réaliser dans son logement des travaux de transformation qu’avec l’accord préalable et écrit du bailleur.

S’il sollicite l’autorisation de réaliser, à ses frais, des travaux d’adaptation de son logement au handicap et à la perte d’autonomie, il bénéficie toutefois d’un régime d’autorisation tacite à défaut de réponse du bailleur dans un délai de deux mois. La loi étend justement ce régime d’autorisation tacite aux travaux de rénovation énergétique.

Outre ces outils incitatifs, la loi Climat et résilience met en place de nouvelles contraintes en matière de rénovation.

Interdiction d’augmenter les loyers des logements énergivores

Pour inciter les bailleurs à réaliser des travaux de rénovation énergétique, la loi renforce et généralise à tout le territoire l’interdiction d’augmenter le loyer des logements classés F ou G, jusqu’à présent applicable uniquement en zones tendues.

Ainsi, pour ce type de logements, il sera impossible d’appliquer un loyer supérieur à celui du précédent locataire lors de l’établissement d’un nouveau contrat de location ; de procéder à la révision annuelle du loyer en cours de bail ; de proposer une augmentation de loyer au locataire lors du renouvellement du bail.

Quand ?

Cette interdiction sera effective à compter du 25 août 2022 en métropole.

Interdiction de louer des passoires thermiques

Pour les nouvelles locations, la loi renforce progressivement les exigences en matière de décence énergétique des logements, en interdisant progressivement la location des logements classés G, F et E, à défaut de rénovation énergétique.

En métropole, le niveau de performance d’un logement décent devra être compris :

• à compter du 1^er janvier 2025 : entre les classes A et F ;
• à compter du 1^er janvier 2028 : entre les classes A et E ;
• à compter du 1^er janvier 2034 : entre les classes A et D.

À défaut, le locataire pourrait saisir le tribunal judiciaire pour faire condamner le bailleur à faire réaliser les travaux nécessaires, à réduire le loyer et/ou à lui payer des dommages et intérêts.

Possibilité d’interdire l’installation d’appareils de chauffage polluants

Si jusqu’à présent le préfet ne disposait que du pouvoir d’interdire l’utilisation d’appareils de chauffage contribuant fortement aux émissions de polluants atmosphériques (ceux utilisant le charbon, le fioul, par exemple), la loi lui donne désormais la possibilité d’interdire leur installation.

Pour attester du respect de la conformité des appareils installés et utilisés, le préfet peut également imposer l’établissement d’un certificat par un professionnel qualifié.

À noter par ailleurs qu’à compter du 31 mars 2022, l’utilisation sur le domaine public de systèmes de chauffage ou de climatisation consommant de l’énergie et fonctionnant en extérieur sera interdite. Aucune dérogation n’est prévue.