La plus ou moins-value est égale à la différence entre le prix de cession et le prix d'acquisition par le cédant.
Le prix de cession
C'est le prix réel stipulé dans l'acte.
Ce prix de cession peut être majoré des charges en capital et de toutes les charges et indemnités stipulées au profit du cédant (par exemple, clause d'indexation du prix de cession). De la même façon, ce prix peut être réduit, sur justificatifs, du montant de la TVA acquitté et des frais définis par décret, supportés par le vendeur, notamment : • frais versés aux intermédiaires et mandataires ; • indemnités d'éviction versées au preneur par le propriétaire qui vend le bien loué libre d'occupation ; • honoraires versés à un architecte pour des travaux permettant d'obtenir un accord préalable à un permis de construire ; • frais exposés par le vendeur d'un immeuble en vue d'obtenir d'un créancier la mainlevée de l'hypothèque grevant l'immeuble ; • frais liés aux certifications et diagnostics rendus obligatoires par la législation en vigueur au jour de la cession. Dans le cas d'un bien cédé contre une rente viagère, le prix de cession est la valeur en capital de la rente, à l'exclusion des intérêts.
Pour une expropriation, le prix à retenir selon un décret en Conseil d'Etat, est l'ensemble des indemnités allouées à un même bénéficiaire sauf celles qui ne sont pas représentatives de la valeur de cession du bien.
Le prix d'acquisition
Il s'agit du prix effectivement acquitté par le cédant, tel qu'il a été stipulé dans l'acte. En cas d'acquisition à titre gratuit, il s'agit de la valeur vénale au jour du transfert. Lorsqu'un bien a été acquis moyennant le paiement d'une rente viagère, le prix d'acquisition est égal à la valeur en capital de la rente, à l'exclusion des intérêts.
Ce prix d'acquisition est majoré d'un certain nombre de frais et de dépenses diverses limitativement énumérés : • charges et indemnités : comme pour la détermination du prix de cession, il s'agit des charges en capital et de toutes les charges stipulées au profit du cédant ; • frais afférents à l'acquisition à titre gratuit : ces frais définis par décret sont les droits de mutation à titre gratuit, les frais d'acte et de déclaration ; • frais afférents à l'acquisition à titre onéreux : définis par décret, ils seront retenus soit pour leur montant réel sur justificatifs, soit fixés forfaitairement à 7,5 % du prix d'acquisition ; • travaux : les dépenses de construction, de reconstruction, d'agrandissement, de rénovation ou d'amélioration supportées par le vendeur et réalisés par une entreprise peuvent venir majorer le prix d'acquisition. Elles sont retenues pour leur montant réel (sur justificatifs). Pour les contribuables qui cèdent un bien plus de 5 ans après son acquisition et ne peuvent pas apporter la justification de ces dépenses, une majoration forfaitaire de 15 % du prix d'acquisition est pratiquée ; • frais de voirie, réseaux de distribution : s'ils sont imposés par les collectivités locales ou leurs groupements, ils s'ajoutent au prix d'acquisition.
