Fin du bail commercial : la notification du congé
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- Article L. 145-9 du code de commerce.
Le congé doit être délivré par « signification », c'est-à-dire par acte d'huissier. Un congé délivré par lettre recommandée AR n'est pas valable !
Règle du trimestre civil et congé avec offre ou demande de renouvellement du bail
Le renouvellement du bail met fin à la tacite reconduction du contrat par la conclusion d'un nouveau bail d'une durée minimale de neuf ans1.
Il peut être demandé indifféremment par le bailleur ou le locataire.
- Article L. 145-12 du code de commerce.
La demande de renouvellement est signifiée avant le terme contractuel
Le renouvellement prend effet le lendemain de la date d'expiration du bail, même si cette date ne correspond pas au jour d'un trimestre civil.
Exemple :
- Le terme contractuel d'un bail est le 20 juin 2010.
- La demande de renouvellement a été signifiée le 10 janvier : moins de six mois précédant l'expiration du bail.
- Le renouvellement prendra effet le 21 juin 2010.
La demande de renouvellement est signifiée en cours d'une tacite prorogation
C'est la situation où le bail est arrivé à échéance, mais ni le locataire ni le propriétaire n'ont bougé. Le bail s'est donc prorogé tacitement. Dans ce cas, l'un ou l'autre peut, durant cette période de reconduction tacite, prendre l'initiative d'un renouvellement.
La demande de renouvellement met alors fin au bail le dernier jour du trimestre civil au cours duquel elle a été signifiée, et le renouvellement aura lieu le premier jour du trimestre civil suivant.
Exemple :
- Un locataire a fait signifier sa demande de renouvellement le 15 avril 2010.
- Le bail prendra fin le 30 juin, dernier jour du trimestre civil suivant la demande.
- Le nouveau bail commencera le 1er juillet 2010.
Non-application de la règle du trimestre civil aux échéances triennales
La règle du trimestre civil s'applique aux congés en fin de bail, avec ou sans offre de renouvellement.
Pour les échéances triennales (possibilité pour le locataire de partir tous les trois ans en cours de bail), on continue à respecter les seules dates contractuelles, sans appliquer la règle du trimestre civil. Le locataire d'un bail commercial qui souhaite quitter les lieux à la fin d'une période triennale doit donc délivrer son congé au moins six mois à l'avance, de sorte que le bailleur le reçoive au plus tard à la date de l'échéance contractuelle (qui peut être en milieu de trimestre, par exemple).
Exemple :
Le locataire d'un bail commercial depuis le 20 mai 2008 qui souhaite quitter les lieux à la fin d'une période triennale -le 20 mai 2011- doit faire délivrer son congé par huissier au moins six mois à l'avance, afin que le bailleur l'ait reçu au plus tard le 20 novembre 2010. On peut faire la signification en octobre 2010, par prudence.
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