La résiliation du bail commercial à échéance et le renouvellement

Que peut faire un locataire à l'expiration du bail si le propriétaire ne s'est pas manifesté ?

Si le bailleur ne s'est pas manifesté au moins six mois avant l'expiration du bail, ce dernier est reconduit tacitement pour une durée indéterminée (c'est uniquement en cas de renouvellement exprès qu'est imposée une nouvelle durée minimale de neuf ans).

Quel est alors le régime de ce bail tacitement renouvelé ?

Chacun peut y mettre fin à tout moment en respectant un préavis d'au moins six mois. Le bailleur devra toutefois verser au preneur une indemnité d'éviction, sauf :

• motif grave et légitime (non-paiement des loyers, dégradation des lieux...) ;
• si l'immeuble loué est insalubre ou dangereux ;
• si le bailleur reprend les locaux et les transforme en habitation pour son usage personnel. Si le locataire souhaite être fixé clairement sur son bail, il peut prendre l'initiative de demander le renouvellement à son propriétaire (voir point précédent).

Le locataire a-t-il intérêt à demander le renouvellement du bail ou plutôt à s'abstenir de réagir ?

Il y a des avantages et des inconvénients dans les deux cas : le locataire peut avoir intérêt à ne pas bouger pour ne pas susciter du bailleur une majoration de loyer... mais si le bail s'est poursuivi pendant plus de douze ans, le plafonnement des loyers ne s'appliquera plus.

Que se passe-t-il si le locataire dépose le bilan ?

Le prononcé du redressement ou de la liquidation judiciaire du locataire ne met pas automatiquement fin au bail commercial. Le bailleur peut mettre en demeure l'administrateur judiciaire de se prononcer sur le sort du bail.

Celui-ci pourra décider :

• soit de la poursuite du bail par l'actuel locataire ou bien par un repreneur. Le bailleur peut donc se voir imposer un nouveau locataire ;
• soit de la résiliation du bail. Le bailleur peut également demander la résiliation judiciaire ou la résiliation de plein droit (si la clause est stipulée au contrat), mais seulement pour non-paiement des loyers lors de l'occupation postérieure au jugement d'ouverture. Cette action peut être formée au plus tôt trois mois après la date du jugement ouvrant la procédure.

Par conséquent :

• le bail ne peut pas être résilié pour impayés antérieurs au redressement judiciaire. Ces impayés doivent faire l'objet d'une déclaration de créance ;
• le locataire est assuré du maintien dans les lieux pendant les trois premiers mois de la procédure.

Que peut faire le bailleur face à la demande de renouvellement du locataire ?

Tant qu'un nouveau bail n'est pas conclu, le bailleur peut encore revenir sur sa décision (et donc refuser le renouvellement) en offrant au locataire une indemnité d'éviction (aucune indemnité n'est due si des motifs graves de refus de renouvellement sont apparus après l'acceptation de principe).

Face à la demande de renouvellement de son locataire, le bailleur peut adopter une des trois attitudes suivantes.

Accepter expressément le principe du renouvellement du bail

Le bailleur doit alors, dans sa réponse au locataire, indiquer le montant du nouveau loyer. S'il ne le mentionne pas et s'il souhaite cependant modifier le montant du loyer, le nouveau prix ne sera dû qu'à compter de la demande qui en sera faite ultérieurement par acte d'huissier, lettre recommandée avec accusé de réception ou par mémoire devant le tribunal de grande instance.

Dans ce cas, les règles relatives au montant du loyer du bail renouvelé s'appliqueront (plafonnement : le loyer renouvelé est calculé en fonction de la variation de l'indice choisi)¹. Si les parties ne s'entendent pas sur le montant du nouveau loyer, elles devront se rendre devant la commission de conciliation.

Garder le silence pendant le délai de trois mois

Cela vaut acceptation du principe de renouvellement du bail et fait courir un nouveau bail de neuf ans. Mais il restera à fixer le loyer du bail renouvelé.

Tant que le bailleur n'a pas fait connaître ses intentions, le locataire continue de payer l'ancien montant du loyer. Le nouveau loyer ne sera dû qu'à compter du jour de la demande de révision.

Refuser le renouvellement du bail

Il doit dans ce cas en informer le locataire par acte d'huissier dans les trois mois de la signification de la demande de renouvellement.

Le bailleur dispose du droit absolu de refuser de renouveler le bail. Mais il doit alors verser au preneur une « indemnité d'éviction » - souvent importante - en compensation du préjudice de devoir quitter les lieux. Le bailleur échappe au versement de l'indemnité d'éviction s'il justifie soit d'un motif grave et légitime à l'encontre du locataire sortant (non-paiement des loyers, dégradation des lieux, exécution de travaux non autorisés, exercice d'une nouvelle activité non autorisée...), soit du fait que l'immeuble doit être totalement ou partiellement détruit.

L'indemnité d'éviction à laquelle est tenu le bailleur est calculée en tenant compte notamment :

• de la valeur marchande du fonds de commerce, déterminée selon les usages de chaque profession (dans le bâtiment, il n'y a pas d'« usages » à proprement parler) et fondée souvent sur les résultats d'exploitation (bénéfice ou chiffre d'affaires) ;
• des frais de déménagement et de réinstallation ;
• des frais et droits de mutation (frais d'acte, droits et taxes, dits aussi « indemnité de remploi » que devra payer le locataire pour un fonds de même valeur).

Le rôle de la commission de conciliation

Les commissions départementales de conciliation aident les bailleurs et les preneurs à fixer le montant du loyer lors du renouvellement du bail entre la neuvième et la douzième année. Eelles sont donc incompétentes pour réviser le loyer en cours de bail.

Elles peuvent être saisies par l'une ou l'autre partie par lettre recommandée avec accusé de réception.

Le dossier à joindre doit comprendre : les noms, qualités et adresses du bailleur et du locataire, la nature du litige et la copie du bail, ainsi que la copie du congé avec offre de renouvellement délivré par le bailleur, ou de la demande de renouvellement faite par le locataire.

La commission a deux mois pour se prononcer. Si un accord est trouvé, un acte de conciliation est signé et un nouveau bail est établi. Si la conciliation échoue, l'une ou l'autre partie devra saisir le président du tribunal de grande instance.