La résiliation du bail commercial avant expiration

Pour qu'un bail commercial s'achève, il faut que le bailleur ou le locataire en prenne l'initiative par un congé ou à l'occasion d'une demande de renouvellement. à défaut, le bail soumis à la législation des baux commerciaux se poursuit purement et simplement au-delà de la date contractuellement fixée pour son expiration.

17:2914/12/2011

Rédigé par FFB Nationale

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La résiliation conventionnelle

La résiliation triennale du bail, possible par le preneur seulement

Le preneur a le droit de donner congé à l'expiration de chaque période triennale et seulement à ce moment-là. Il est impossible de partir au cours d'une période triennale.

Mais ce principe n'étant pas d'ordre public, le bail peut contenir une clause, évidemment très contraignante, lui refusant cette faculté.

En l'absence de clause contraire, la résiliation triennale est donc possible dès lors que l'on respecte les conditions suivantes :

la dénonciation doit être effectuée par le preneur par exploit d'huissier (le congé délivré par lettre recommandée est nul et le bailleur peut contraindre le locataire à lui régler les loyers de la période triennale à venir) ;
le congé doit respecter un préavis de six mois minimum¹. Le preneur n'a pas l'obligation de motiver son congé.

La mise en jeu d'une clause résolutoire

Fréquemment, le bail comporte une clause par laquelle les parties conviennent à l'avance que l'inexécution d'une des obligations du contrat (généralement le défaut de paiement du loyer et des charges) emportera sa résiliation, c'est-à-dire la suppression, pour l'avenir, du contrat.

Par le jeu de cette clause, il est mis fin au bail, sans rétroactivité, après simple mise en demeure.

Toutefois, il faut saisir le juge, qui constatera que les conditions de la résiliation sont réunies et les formes respectées (ce juge n'a aucun pouvoir d'appréciation pour éviter la résiliation).

La survenance d'un événement prévu au contrat

On peut prévoir que le bail sera résilié lorsque surviendra un événement expressément envisagé dès l'origine (départ à l'étranger du bailleur ; autorisation administrative pour effectuer des travaux de réhabilitation lourde, par exemple)².

La possibilité d'inclure une telle clause est enserrée dans certaines limites :

elle concerne uniquement le bailleur, qui est donc le seul à pouvoir demander la résiliation du bail quand l'événement se produit ;
cette clause ne peut pas être mise en œuvre pendant les neuf premières années du bail ;
il faut une notification au moins six mois à l'avance et pour le dernier jour du trimestre civil.

La résiliation judiciaire

Cette cause d'arrêt du contrat ne doit pas être confondue avec la clause résolutoire, évoquée précédemment, qui est prévue dès la signature du contrat et ne peut être mise en œuvre que par le bailleur.

Il s'agit ici de la sanction, prononcée par le tribunal, de l'inexécution par l'une des parties de ses obligations contractuelles.

L'action en justice peut être engagée également par le locataire. Pour être prononcée par le juge, la résiliation suppose :

un manquement soit aux stipulations du contrat, soit aux règles légales ;
et une certaine gravité dans ce manquement (par sa durée, sa répétition, la mauvaise foi de celui qui n'a pas rempli son obligation...). Dans les faits, elle est souvent demandée par le bailleur (non-paiement des loyers ; sous-location irrégulière, par exemple), mais il est possible qu'elle soit réclamée par le preneur (manquement du bailleur à son obligation de délivrer l'intégralité de la chose louée, par exemple).

Celui qui réclame la résiliation judiciaire n'a pas besoin d'établir qu'il a subi un préjudice (répercussion dommageable, gêne...) : l'inexécution d'une clause du contrat est en soi une cause suffisante de résiliation.

La résiliation légale

Cas plus rare, par exemple, celui d'un incendie ou de la ruine des locaux.

L'article 1722 du code civil précise : « Si, pendant la durée du bail, la chose louée est détruite en totalité par cas fortuit, le bail est résilié de plein droit ; si elle n'est détruite qu'en partie, le preneur peut, suivant les circonstances, demander ou une diminution du prix, ou la résiliation même du bail. Dans l'un et l'autre cas, il n'y a lieu à aucun dédommagement. »

Jugement du TGI de Paris du 28 janvier 2010.
Article L. 145-9 alinéa 3 du code de commerce.

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