Le rachat du bail commercial par le repreneur de l'entreprise

L'entrepreneur de bâtiment qui souhaite vendre son fonds de commerce et doit céder son bail commercial a toujours le droit de le faire, même si une clause de son bail le lui interdit.

La législation sur les baux commerciaux¹ déclare en effet nulles, quelle qu'en soit la forme, les conventions interdisant au locataire de céder son bail à l'acquéreur de son fonds de commerce ou des actions de sa société.

Mais le bailleur peut, sans interdire la cession du bail, restreindre cette faculté ou la soumettre à des formalités.

Par exemple :

• exigence d'un agrément du repreneur par le bailleur : ce dernier exige de se faire présenter formellement pour approbation le successeur de son locataire - qu'il ne peut refuser qu'avec une réelle justification, telle que l'insuffisance de garanties financières ;
• exercice par le bailleur d'un droit de reprise des locaux en fin de bail pour les habiter lui-même ou les faire habiter par ses proches : cela ne concerne que les locaux d'habitation accessoires au local commercial ; le repreneur conserve alors tous les droits du locataire sur les locaux purement commerciaux ; il peut aussi les reprendre afin de les démolir et de reconstruire, ou encore pour construire des locaux supplémentaires ;
• stipulation d'une clause de préemption.

Dès les premiers contacts, le repreneur doit se faire communiquer le bail et prendre le temps de l'examiner.

Quels sont les points essentiels du contrat que le repreneur doit regarder ?

La date d'échéance du bail

Si le repreneur souhaite résilier le bail, il doit, sauf si une convention contraire a supprimé la faculté de résiliation triennale, attendre la fin d'une période triennale (3, 6 ou 9 ans) pour donner congé moyennant un préavis délivré au moins six mois à l'avance par acte extrajudiciaire (huissier) ;

Si le repreneur souhaite en revanche conserver ce bail, il doit tout d'abord vérifier, si le bail se situe entre la sixième et la neuvième année, que le fonds de commerce a bien fait l'objet d'une exploitation effective au cours des trois dernières années¹. Le preneur ne peut en effet invoquer la propriété commerciale que si le même fonds est exploité dans les lieux depuis au moins trois ans à la date d'expiration du bail. Si c'est le cas et si l'on arrive au terme d'une période de neuf ans, le risque existe que le propriétaire lui délivre congé sans offre de renouvellement (mais moyennant le versement d'une indemnité d'éviction), ou que l'offre de renouvellement soit assortie d'une augmentation de loyer.

Les obligations du bail

En principe, les gros travaux sont à la charge du bailleur : les réparations qui touchent à la structure de l'immeuble, au gros œuvre, à la toiture et aux équipements indispensables à l'utilisation du local : chauffage, ascenseurs... Mais le bail commercial peut parfaitement mettre ces travaux à la charge du locataire  : c'est même une clause très fréquente.

De même, le bail peut convenir que la taxe foncière, qui est normalement à la charge du propriétaire, soit acquittée par le locataire².