Bail commercial : les clauses à négocier avant de signer

A la signature du bail, la fixation du loyer est libre. Vous devrez donc négocier le prix avec votre bailleur.

A ce titre, prenez la précaution de vous renseigner sur les prix couramment pratiqués sur le marché. La plupart du temps, le loyer sera fixé au mètre carré et en fonction de certains paramètres (emplacement, caractéristiques des locaux, existence ou non d'un pas-de-porte).

Si le contrat ne prévoit rien, la révision du loyer initial pourra être demandée tous les trois ans, en référence à l'indice du coût de la construction (ICC) ou à l'indice des loyers commerciaux (ILC).

Mais plutôt que d'appliquer la révision triennale, vous pouvez, en accord avec le bailleur, choisir de faire jouer une clause d'indexation (ou clause d'échelle mobile). Elle permet de faire évoluer le loyer en fonction de la variation d'un indice déterminé. Ce peut être l'ICC, l'ILC ou tout autre indice ayant un rapport avec vos activités (ex. chiffre d'affaires du preneur). En règle générale, la révision est alors annuelle. 

La clause relative au paiement des charges

Le statut des baux commerciaux n'établit pas la liste des charges incombant au preneur.

Par conséquent, il faut préciser, dans le contrat, leur montant et leur répartition entre le bailleur et vous.

Il est fréquent que le bailleur demande au locataire de payer les impôts, taxes et primes tels que l'assurance des murs ou la taxe foncière : n'acceptez pas, sans contrepartie, le paiement des charges qui sont normalement assumées par le bailleur.

La clause relative à la réparation des lieux loués

Lorsque rien n'est prévu dans le contrat, le locataire n'est tenu que des réparations locatives et des travaux d'entretien courants ; et le bailleur, des dépenses liées à la vétusté et des grosses réparations.

Des clauses peuvent déroger à cette répartition :

• la clause (type « clos et couvert ») qui met à la charge du bailleur des travaux tels que le toit, les gouttières, les fenêtres, les volets ;
• la clause qui met à la charge du preneur l'intégralité des travaux. Dans ce cas, négociez une diminution du montant de loyer. Il est primordial de bien délimiter la répartition des travaux afin de diminuer les risques de litige.

La clause de renonciation à indemnisation en cas de réparation

L'article 1724 du code civil prévoit que si, durant le bail, les locaux ont besoin de réparations urgentes, le preneur doit les supporter. Mais si les travaux durent plus de quarante jours, le loyer sera réduit à proportion du temps et des surfaces dont il aura été privé. Il est fréquent que cette disposition soit supprimée à la demande du bailleur, le locataire devant supporter ces réparations sans indemnité, même d'une durée supérieure à quarante jours. Il faut donc bien réfléchir avant d'accepter cette clause (rien n'oblige en effet le locataire à renoncer au bénéfice de l'article précité).

Les clauses relatives à la fin du bail : clause de résiliation triennale et clause résolutoire

Légalement, le locataire peut demander la résiliation du bail à l'expiration de chaque période triennale. Mais cette règle peut être supprimée dans le contrat, et le locataire peut accepter de renoncer à la possibilité de quitter tous les trois ans les locaux loués. Nous déconseillons aux locataires de renoncer à cette faculté de résiliation triennale : par exemple, en cas de difficultés économiques rendant le loyer trop élevé pour l'entrepreneur, ce dernier devra, si le bailleur ne souhaite pas résilier le bail par anticipation, demander en justice la résiliation du contrat, avec les frais qui en découlent. De son côté, le bailleur peut solliciter la résiliation à chaque échéance triennale, mais uniquement dans certains cas précis (construction ou reconstruction de l'immeuble, surélévation, etc.).

Le bail commercial peut également prendre fin par le jeu d'une clause résolutoire. Cette clause permet aux parties de rompre le contrat lorsque l'une d'elles ne respecte pas ses engagements tels que payer le loyer ou réaliser les travaux qui lui incombent. Bien que très fréquente, elle présente un grand danger pour le locataire, dans la mesure où elle entraîne une résiliation automatique du contrat de bail dès lors que le manquement aux engagements est constaté.

Les clauses relatives à la cession du bail

Le statut des baux commerciaux vise à protéger la propriété commerciale ou artisanale. C'est pourquoi toute clause interdisant la cession du bail à l'acquéreur du fonds de commerce est déclarée nulle¹.

En revanche, les clauses qui restreignent ou aménagent ce droit demeurent valables.

La clause réservant l'accord du bailleur à la cession

Elle vous oblige à solliciter l'accord de votre propriétaire avant de céder le bail commercial. Selon la jurisprudence, ces clauses, bien que très restrictives, sont valables².

En cas de refus abusif de votre bailleur (qui ne serait pas justifié par des raisons objectives), vous pouvez formuler une demande d'autorisation auprès du tribunal compétent.

La clause d'agrément du bailleur à la cession

Par le jeu de cette clause, vous devez soumettre le cessionnaire (acquéreur du fonds) à l'agrément de votre bailleur. Concrètement, votre propriétaire aura la possibilité de s'opposer à la cession. Néanmoins, il devra justifier son refus par un motif légitime.

Le bailleur doit expressément agréer le cessionnaire (par écrit). Le non-respect de cette clause peut entraîner la résiliation du bail.

La clause de préemption

Elle réserve un droit de préemption au bailleur en cas de vente du fonds. Autrement dit, vous devez proposer prioritairement la cession à votre propriétaire.

Si vous ne respectez pas ce droit, vous commettez une faute grave et irréversible justifiant une résiliation du bail. Dans la mesure du possible, le locataire a intérêt à refuser cette clause.

La clause de garantie solidaire

Même après la cession, vous restez solidairement responsable avec le nouveau locataire (cessionnaire) du paiement du loyer.

Vous vous engagez au paiement des loyers postérieurs à votre sortie des lieux loués.

Cette clause est utilisée très fréquemment par les bailleurs. Pensez à délimiter clairement l'étendue de la garantie (mon- tant, durée). 

Les clauses relatives à la sous-location des locaux commerciaux

Sauf stipulation contraire dans le contrat de bail ou accord du bailleur, la sous-location totale ou partielle est interdite.

Par conséquent, si vous voulez disposer du droit de sous-louer, il vous faudra demander l'insertion dans le bail d'une clause indiquant expressément que votre propriétaire vous en donne l'autorisation.

L'autorisation peut être générale, et vous permettre de sous-louer tout ou partie des locaux, mais, le plus souvent, elle demeure limitée (ex. sous-location partielle, sous-location à une filiale...).