Bail commercial : les règles essentielles

La durée du bail commercial

La location a une durée de 9 ans minimum.

On dit couramment « bail 3, 6, 9 » pour rappeler qu'en cours de bail, le locataire (appelé aussi « preneur ») peut y mettre fin à l'expiration de chaque période triennale.

Si les parties souhaitent conclure un bail de plus de 12 ans, le bail doit être publié au bureau des hypothèques du lieu de situation de l'immeuble et doit obligatoirement être passé devant notaire.

Il est possible de conclure des baux d'une durée de deux ans maximum. Ils échappent à l'ensemble des règles régissant les baux commerciaux. On les appelle « baux dérogatoires ». Leur contenu est donc très libre.

Les droits du preneur

A la signature du bail

La location est soumise au statut des baux commerciaux si les trois conditions suivantes sont réunies :

Le bail doit porter sur un bâtiment entier ou un local (qui peut même comporter une partie d'habitation) ;

Le locataire doit y exploiter un fonds de commerce lui appartenant. En cas de location-gérance, le locataire gérant (qui exploite le fonds de commerce d'autrui en son nom, pour son compte, à ses risques et périls et moyennant redevance) ne peut revendiquer lui-même la protection des baux commerciaux, sauf accord du bailleur. C'est en effet le propriétaire du fonds (loueur du fonds) qui bénéficie de cette législation (notamment le renouvellement du bail) et c'est également contre lui que se retournera le bailleur en cas d'irrespect des clauses du bail par le locataire gérant ;

Le locataire doit être immatriculé soit au registre du commerce et des sociétés (RCS) s'il est un commerçant, un industriel, une société, un groupement d'intérêt économique ; soit au répertoire des métiers (RM) s'il est artisan. L'immatriculation du locataire au RCS ou au RM est nécessaire (sauf s'il est propriétaire d'un fonds exploité en location-gérance). Par conséquent, une association ne peut prétendre au statut des baux commerciaux. Les professions libérales signent, quant à elles, des baux professionnels de 6 ans minimum.

En cours de bail

Le bailleur ne peut pas résilier le bail avant l'expiration des 9 ans, sauf dans les cas explicités dans la partie « La fin du bail commercial » plus bas dans cette page.

A l'expiration du bail -au bout des 9 ans, le locataire bénéficie : 

• soit du renouvellement du bail ;
• soit, si le bailleur ne signe pas un nouveau bail, du versement d'une somme d'argent, généralement égale à la valeur de son fonds de commerce, appelée « indemnité d'éviction ».

Le loyer 

A la signature du bail

Le loyer initial est fixé librement par le bailleur et le preneur. Le bailleur exige parfois le versement par le locataire d'un « pas-de-porte », somme d'argent versée lors de l'entrée dans les lieux, dont le montant échappe à toute réglementation.

Le loyer peut être stipulé :

• d'avance (auquel cas le dépôt de garantie éventuellement exigé du locataire est égal à 3 mois de loyer) ;
• ou à terme échu (et le dépôt de garantie est égal à 6 mois de loyer).

Si le locataire est amené à verser plus de deux loyers d'avance au titre du dépôt de garantie, les sommes versées portent intérêt à son profit au taux pratiqué par la Banque de France pour les avances sur titre (à titre indicatif, ce taux est de 3,75 % depuis juin 2009).

En cours de bail

Le loyer est modifié en fonction de la variation de l'indice mentionné au contrat : soit l'indice du coût de la construction publié par l'Insee, soit l'indice des loyers commerciaux (ILC, créé en 2008), soit encore un indice choisi par les parties et qui doit être rattaché directement à l'activité de l'une des parties ou à l'objet du contrat.

Outre le paiement du loyer principal, le preneur a l'obligation de rembourser au bailleur les frais et dépenses occasionnés par l'utilisation de l'immeuble (taxes locatives diverses, entretien des parties communes pour les copropriétés, etc.). La répartition des charges entre bailleur et preneur est librement négociée. Les parties peuvent donc prévoir le paiement ou le remboursement par le locataire de dépenses qui incombent au propriétaire des locaux, comme l'impôt foncier.

Le loyer du bail renouvelé

Son montant correspond à la « valeur locative », légalement définie selon les critères suivants :

• caractéristiques du local ;
• destination des lieux ;
• obligations respectives des parties ;
• facteurs locaux de commercialité ;
• prix couramment pratiqués dans le voisinage.

Mais les praticiens utilisent davantage le système de « mètres carrés pondérés », qui consiste à affecter un coefficient à la surface réelle des locaux et à appliquer au résultat un prix au mètre carré.

La fin du bail commercial

En cours de bail

• à l'expiration de chaque période triennale, le locataire peut mettre fin au bail. Toutefois, le contrat peut le priver de cette faculté (il doit alors attendre 9 ans) ;
• à tout moment, si le locataire ne respecte pas ses obligations (payer le loyer, effectuer les réparations locatives...), le bailleur peut faire résilier le bail commercial. Le bail contient généralement une « clause résolutoire » prévoyant qu'après mise en demeure effectuée par huissier de justice, le tribunal pourra constater la fin automatique du bail ;
• à l'amiable à tout moment par un écrit signé des deux parties.

En fin de bail (expiration de la période de 9 ans)

Si le bailleur ne signe pas un nouveau bail, il devra verser au locataire auquel aucune faute n'est reprochée une « indemnité d'éviction ».

La loi présume que le refus de renouvellement du bail entraîne la disparition du fonds de commerce, dans la mesure où le locataire risque de perdre sa clientèle.

Aussi, en principe, l'indemnité d'éviction doit-elle couvrir la valeur de remplacement du fonds : elle comprend une indemnité principale (qui correspond à la valeur marchande du fonds) et des indemnités accessoires (frais de déménagement et de réinstallation du locataire, plus éventuellement le trouble commercial pour cessation temporaire d'exploitation. Mais elles ne prennent pas compte la valeur du mobilier ou du matériel, qui restent la propriété du locataire).