Quelle fiscalité pour les locaux d'entreprise ?

L'option est exercée immeuble par immeuble ou ensemble d'immeubles par ensemble d'immeubles. Elle est automatiquement renouvelée, sauf dénonciation expresse à l'expiration de chaque période.

L'intérêt de l'option pour le bailleur est de lui permettre de récupérer la TVA ayant grevé le coût de construction ou de rénovation de l'immeuble loué ainsi que tous les frais d'entretien, de réparation ou d'amélioration.

Cela étant, dans le cas, le plus fréquent en pratique, où le bailleur aura sollicité et obtenu un remboursement de crédit de TVA, l'option sera reconduite de droit pour une seconde période.

Le changement de locataire n'affecte pas la validité de l'option sous réserve, le cas échéant, que le nouveau bail conclu avec un preneur non assujetti contienne bien la clause indiquant que l'option est exercée par le bailleur.

Si le nouveau preneur non assujetti n'accepte pas l'option, celle-ci cesse ses effets de plein droit pour les locaux concernés.

Par ailleurs, tout événement se traduisant par la perte de la qualité d'assujetti du bailleur avant le commencement de la dix-neuvième année qui suit celle de l'acquisition ou de la livraison de l'immeuble entraîne une régularisation partielle (1/20 par année) du droit à déduction initialement exercé.

Ainsi, par exemple, la dénonciation de l'option ou la cessation de la location sont-elles susceptibles de motiver une régularisation partielle des droits à déduction dont l'importance diminuera au fur et à mesure que la durée effective d'assujettissement des loyers à la TVA se rapprochera du commencement de la dix-neuvième année précité.

L'imposition des revenus tirés de la location d'immeubles

Si les locaux sont inscrits à l'actif d'une entreprise commerciale, les revenus sont alors imposés selon les règles propres aux bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Il en est ainsi, notamment, en cas de location simultanée d'un fonds de commerce et de l'immeuble dans lequel il est exploité, lorsque l'immeuble est inscrit à l'actif du loueur.

Dans le cas plus général où les locaux sont loués par un particulier (directement ou par SCI interposée) agissant en tant que tel, les revenus tirés de la location relèvent soit des revenus fonciers lorsque la location présente un aspect civil, soit des BIC lorsque la location présente un aspect commercial (locaux aménagés ou dans lesquels le bailleur participe à la gestion ou aux résultats du locataire).

Un tel reclassement des revenus dans la catégorie des BIC peut s'avérer lourde de conséquences lorsque la location est consentie par l'intermédiaire d'une société civile fiscalement « transparente » et qui, du fait de la remise en cause du caractère civil de la location, deviendrait redevable de l'impôt sur les sociétés.

La situation des bailleurs d'immeubles loueurs de fonds

Lorsqu'il y a location simultanée par un même propriétaire d'un fonds de commerce et des murs dans lesquels ce fonds est exploité, la question se pose du traitement fiscal de la location portant sur l'immeuble.

Si l'immeuble est inscrit au bilan du loueur, les revenus de cette location seront bien évidemment inclus dans le bénéfice du loueur et imposés selon les règles propres aux BIC. à défaut d'une telle inscription, la location revêtira le caractère fiscal d'un revenu foncier, mais l'Administration considère qu'en présence d'un seul contrat portant à la fois sur le fonds et les murs, leur location simultanée présente un caractère commercial d'ensemble. Dès lors, l'ensemble des loyers relève des BIC et se trouve passible de la TVA ³.

Même si la position de la jurisprudence s'avère plus souple, on doit donc être attentif aux aspects formels lors de la mise en place du contrat de location gérance et du bail commercial.

Bien entendu, dans tous les cas, il y a risque de requalification du revenu foncier en BIC et d'assujettissement à la TVA si, par les termes du contrat, le bailleur participe à la gestion et aux résultats du locataire.

Sont considérées comme commerciales, et donc passibles de la TVA, les locations de murs commerciaux nus par lesquelles le bailleur participe à la gestion ou aux résultats de l'entreprise locataire.

1 Instruction 3A-6-91 du 15 février 1991.

2 Doc. adm. 3A-512 du 20 octobre 1999.

3 Doc. adm. 4F-114 n° 173.