En effet, le déplacement d’une pièce telle que la cuisine peut créer des nuisances sonores et des adaptations de
réseaux, qui peuvent à termes gêner les voisins.
Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixe le statut de la copropriété des immeubles bâtis
Article 8 Modifié par Ordonnance n°2019-1101 du 30 octobre 2019 - art. 6
I. - Un règlement conventionnel de copropriété, incluant ou non l’état descriptif de division, détermine la destination
des parties tant privatives que communes, ainsi que les conditions de leur jouissance ; il fixe également, sous réserve
des dispositions de la présente loi, les règles relatives à l’administration des parties communes. Il énumère, s’il y a lieu,
les parties communes spéciales et celles à jouissance privative.
Le règlement de copropriété ne peut imposer aucune restriction aux droits des copropriétaires en dehors de celles
qui seraient justifiées par la destination de l’immeuble, telle qu’elle est définie aux actes, par ses caractères ou sa
situation.
Article 9 Modifié par Ordonnance n°2019-1101 du 30 octobre 2019 - art. 8
I. - Chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; il use et jouit librement des parties
privatives et des parties communes, sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires
ni à la destination de l’immeuble.
L’autorisation préalable de l’Assemblée Générale
Seuls les copropriétaires peuvent demander à l’Assemblée Générale l’autorisation de réaliser les travaux ; ce qui
exclut les locataires.
L’Assemblée Générale doit donner son autorisation avant toute réalisation de travaux.
L’autorisation ne peut être accordée que par une décision expresse de l’Assemblée Générale ; toute autre forme
d’agrément serait dépourvue d’effet. Il a été jugé qu’une autorisation du syndic n’était pas valable.
Sanction du non-respect de cette autorisation préalable.
Tous travaux entrepris sans l’autorisation de l’Assemblée
Générale sont irréguliers. Le copropriétaire pourra être condamné à rétablir les lieux en leur état antérieur, même si les
travaux ont été exécutés pour rendre l’immeuble conforme au règlement de copropriété (Cass. 3e civ., 2 mars 2005 :
JurisData n° 2005-027250).
Le syndicat des copropriétaires peut demander la démolition des travaux qui ont été exécutés sans avoir à rapporter
la preuve d’un préjudice (Cour d’Appel de Paris, 23e ch., 19 nov. 1993 : JurisData n° 1993-023889).
Procédure d’autorisation des travaux
Les travaux doivent être prévus à l’ordre du jour de l’Assemblée. Ce dernier doit mentionner avec précision la demande
d’autorisation dont elle est saisie, et comporter le projet de résolution qui sera soumis au vote.
La délibération doit intervenir sur le projet de résolution et porter sur les travaux prévus dans l’ordre du jour. Il faut
notifier à chaque copropriétaire un projet de résolution énonçant avec précision la nature et les caractéristiques des
travaux projetés.
C’est au demandeur qu’il incombe de produire les plans et documents nécessaires pour permettre à l’Assemblée
Générale de se prononcer en connaissance de cause sur le projet soumis à son autorisation.
Pour prendre sa décision, l’Assemblée Générale doit vérifier que les travaux envisagés répondent aux conditions
suivantes :
- Ne pas compromettre la stabilité de l’immeuble ni la sécurité de ses occupants ;
- Être conformes à la destination de l’immeuble telle qu’elle résulte des actes instituant de la copropriété, notamment
de son règlement ;
- Ne pas porter atteinte aux droits des copropriétaires sur leurs lots.
Les travaux soumis à autorisation
Les raccordements sur les réseaux (ce sont des parties communes)
Il s’agit de raccordements supplémentaires sur des réseaux communs, comme des tuyaux d’évacuation d’eaux
usées, un piquage sur une canalisation d’alimentation d’eau, une intervention sur un conduit de ventilation.
De façon générale, toute intervention sur les éléments communs de l’immeuble est soumise à autorisation.
Les travaux susceptibles de créer des nuisances
- S’il y a un remplacement de revêtement de sol par exemple pose de carrelage. Il faut s’assurer que cela ne créera
pas de nuisance acoustique chez les voisins.
- La cour d’appel de Paris a jugé que l’installation d’un évier et d’un point d’eau ainsi que la pose d’un carrelage à la
place d’une moquette étaient sources de nuisance. Selon le tribunal, ces aménagements changeaient la destination
initiale de la chambre et en faisaient une pièce humide. Le copropriétaire a été condamné à remettre les lieux en
l’état.
Le devoir de conseil de l’entreprise
Tout professionnel impliqué contractuellement dans une opération de construction est concerné par le devoir de
conseil.
Le principe, repris dans la réforme du droit des contrats, issue de l’ordonnance du 10 février 2016 (ratifiée la loi du
20 avril 2018 dans l’article 1194 du Code civil) précise :
Les contrats obligent non seulement à ce qui y est exprimé, mais encore à toutes les suites que leur donnent
l’équité, l’usage ou la loi.
‘‘L’équité, l’usage ou la loi’’ : ces termes traduisent le principe, que tout professionnel - est tenu à un devoir de
conseil - ce que le chef d’entreprise ferait bien de toujours avoir à l’esprit s’il veut éviter de graves déboires.
Risques de condamnation : La Cour de cassation va très loin puisqu’elle admet également la condamnation du
professionnel pour manquement à son devoir de critique - du devoir de refuser l’exécution de travaux non conformes.
Les décisions prononcées par les magistrats ne laissent plus qu’une seule place à l’irresponsabilité de
l’entrepreneur :
la véritable cause étrangère qui ne lui aurait pas permis de parvenir à l’obligation de résultat à laquelle il est
tenu.
Comme en matière de responsabilité décennale, la jurisprudence française renforce sans cesse la protection
du maître d’ouvrage, a priori profane et bien souvent en situation d’infériorité économique face à l’entreprise
prestataire.
L’entrepreneur sera bien avisé de toujours laisser des traces écrites destinées à prouver si besoin qu’il a bien
exercé son devoir de conseil et ne saurait être tenu pour responsable des dommages ultérieurement survenus.
Confirmer les points essentiels d’une conversation par un écrit rapide est une habitude à prendre : elle permettra
d’éviter bien des difficultés.
L’entrepreneur n’échappe pas au devoir de conseil, et la présence d’un maître d’œuvre sur le chantier ne
dispense pas l’entreprise de cette obligation.
