Investissement locatif en neuf : réductions d’impôt « PINEL » et « PINEL+ »

Qui est concerné ?

Toute personne désirant acquérir un logement en collectif neuf, ou ancien réhabilité, pour le louer y compris à un ascendant ou descendant.

Quels avantages ?

Une réduction d’impôt :

• dans le cas du Pinel classique, de 9 % sur 6 ans, 12 % sur 9 ans ou 14 % sur 12 ans du montant TTC de l’investissement¹ en 2024 (1,5 % par an jusqu’à la sixième année puis 1,0 % par an jusqu’à la neuvième année et 0,67 % au-delà) ;
• dans le cas du Pinel+ de 12 % sur 6 ans, 18 % sur 9 ans ou 21 % sur 12 ans du montant TTC de l’investissement² (2 % par an jusqu’à la neuvième année, 1 % par an au-delà).

La durée correspond à l’engagement du propriétaire à louer le logement sous plafond de loyer à des locataires sous conditions de ressources.

Le montant de l’investissement pris en compte³ est plafonné à 5 500 € / m² de surface habitable et à 300 000 € par an.

La réduction d’impôt s’applique l’année d’acquisition ou d’achèvement du logement, ou encore d’achèvement des travaux. Elle est imputée sur l’impôt dû au titre de cette même année, puis sur l’impôt dû au titre de chacune des années suivantes.

Autres avantages liés à l’investissement locatif mais non spécifiques au Pinel / Pinel+ :

• la possibilité de déduire les déficits fonciers (hors intérêts) du revenu global du ménage à hauteur de 10 700 € par an. Le déficit excédant 10 700 € et/ou issu des intérêts d’emprunt peut être reporté sur les revenus fonciers des dix années suivantes ;
• le versement possible de l’allocation logement perçue par le locataire en tiers payant.

Attention : ce dispositif est soumis au plafonnement global des niches fiscales (10 000 €/an en métropole, 18 000 €/an en Outre-mer).

Pour quels logements ?

Le logement doit se situer dans les zones Abis, A ou B1⁴, ou encore dans des communes couvertes par un contrat de redynamisation de site de défense ou l’ayant été dans les huit ans précédant l’investissement. En Bretagne, le dispositif expérimental reposant sur des zones éligibles définies par le préfet de région, s’applique jusqu’en 2024.

Pour quelles opérations (jusqu’au 31 décembre 2024) ?

• Les logements acquis neufs ou en l’état futur d’achèvement (acte authentique), ainsi que les logements que le ménage fait construire dont le permis a été déposé jusqu’à cette même date.
• Les logements acquis et faisant ou ayant fait l’objet de travaux concourant à la production ou à la livraison d’un immeuble neuf.
• Les logements vétustes acquis et faisant l’objet de travaux de réhabilitation lourde, sous trois conditions :
  • à l’acquisition, ils ne satisfont pas aux normes de décence pour au moins quatre rubriques ;
  • une fois les travaux réalisés, le logement (et les parties communes) doit (doivent) d’une part présenter l’ensemble des caractéristiques d’un logement décent, d’autre part respecter au moins six des performances techniques de la construction neuve ;
  • l’investisseur dispose d’un état descriptif avant et après travaux, sous forme de certificat(s) établi(s) par un contrôleur technique ou un technicien de la construction.
• Les locaux acquis et transformés en logements.
• L’investissement dans le cadre de SCPI éligibles.

À savoir :

• l’acquéreur devra mentionner sa demande du bénéfice de la réduction d’impôt lors de la signature du contrat de réservation et/ou dans l’acte authentique d’acquisition du logement ;
• le délai maximal d’achèvement des travaux est variable selon le type d’investissement :
  • acquisitions en VEFA : 30 mois après la signature de l’acte authentique d’achat ;
  • constructions par le contribuable : 30 mois après l’obtention du permis de construire ;
  • logements vétustes à réhabiliter, ou faisant l’objet de travaux assimilables à la production d’un immeuble neuf et locaux transformés en logements : 31 décembre de la deuxième année qui suit celle de l’acquisition.

Dans tous les cas, pour le Pinel classique, le logement doit également satisfaire à un certain niveau de performance énergétique globale, fonction du type du bien concerné. Dans le neuf, en métropole, le respect de la réglementation thermique 2012 (RT 2012) va de soi. Dans l’ancien, il s’agit de l’obtention du label « Haute performance énergétique (HPE) rénovation », du label « BBC rénovation 2009 » ou du respect d’au moins deux exigences au sein de quatre catégories définissant la performance énergétique globale⁵.

Pour le bénéfice du dispositif « Pinel+ », le logement doit être situé dans un quartier prioritaire de la politique de la ville (QPV) ou respecter des critères d’usage et environnementaux spécifiques. En France métropolitaine⁶ :

• une surface minimale par typologie de logement (cf. tableau 3) ;
• l’existence d’espaces extérieurs privatifs présentant une surface minimale (cf. tableau 4) ;
• deux orientations différentes pour les logements de type T3 et plus ;
• des conditions environnementales :
  • pour les logements neufs acquis en 2024 : niveau de performance environnementale équivalent aux seuils 2025 de la RE 2020 et atteinte de la classe A du DPE ;
  • pour les logements neufs acquis en 2024, mais dont la demande de permis de construire a été déposée avant le 1er janvier 2022, les critères environnementaux sont basés sur le label « E+C- » et l’étiquette A du DPE doit être atteinte ;
  • pour les logements acquis en 2024 ne résultant pas d’une opération de construction, comme une réhabilitation à neuf, atteinte de l’étiquette A ou B du DPE.

Quelles conditions de location ?

Le propriétaire doit s’engager à louer le logement nu pendant une durée de six, neuf ou douze ans à usage d’habitation principale. La location doit être effective dans les 12 mois suivant la date d’achèvement de l’immeuble ou de son acquisition⁷.

Le locataire doit respecter des plafonds de ressources (cf. tableau 1) et peut être un ascendant ou descendant, mais pas un membre du foyer fiscal. Le loyer pratiqué doit respecter des plafonds réglementaires modulés par un coefficient qui tient compte de la surface (cf. tableau 2).