Publiée à l'été 2016, la loi sur l'architecture et le patrimoine 1 avait posé le principe d'une baisse (au minimum à 150 m²) du seuil de recours obligatoire à un architecte, malgré les actions du réseau FFB pour conserver le seuil de 170 m².
Depuis la publication de la loi, la question s'était posée de savoir si le nouveau seuil était d'ores et déjà applicable ou s'il était conditionné à la publication du décret fixant le nouveau seuil.
Le gouvernement avait confirmé le maintien du seuil à 170 m² dans l'attente du nouveau décret, validant ainsi la position soutenue par la FFB.
Ce décret ayant été publié 2, dans quels cas est-il obligatoire d'avoir recours à un architecte ?
Recours obligatoire à un architecte et constructions neuves
Principe
Il faut regarder si les travaux sont soumis à permis de construire ou à déclaration préalable.
Sont notamment soumises à permis de construire les constructions dont la surface de plancher (SDP) ou l'emprise au sol sont supérieures à 20 m².
Sont notamment soumises à déclaration préalable les constructions dont la surface de plancher ou l'emprise au sol sont supérieures à 5 m², mais inférieures ou égales à 20 m².
Pour les travaux soumis à permis de construire, le projet architectural doit être élaboré par un architecte.
La FFB réclame une simplification de cette réglementation complexe.
Pour les travaux soumis à déclaration préalable, le recours à un architecte n'est jamais obligatoire.
Exception
Désormais ne sont pas tenues de recourir à un architecte, pour le dépôt de leur demande de permis de construire, les personnes physiques (particulier, commerçant indépendant, artisan, profession libérale...) qui déclarent vouloir édifier ou modifier pour elles-mêmes une construction à usage autre qu'agricole dont la surface de plancher n'excède pas 150 m².
L'abaissement du seuil à 150 m² s'applique aux demandes de permis de construire déposées depuis le 1er mars 2017 3.
Pour les demandes de permis de construire déposées jusqu'au 28 février 2017 inclus, le seuil de 170 m² restait donc applicable.
Le nouveau décret a le mérite d'avoir simplifié le calcul du seuil de recours obligatoire à un architecte pour les constructions neuves.
Initialement, il y avait deux seuils au-delà desquels le recours à un architecte était obligatoire pour une personne physique : 170 m² de surface de plancher ou 170 m² d'emprise au sol de la partie de la construction constitutive de surface de plancher. Ce deuxième seuil pouvait être plus restrictif que le premier, notamment pour les maisons de plain-pied, et aboutissait parfois à imposer un architecte, même lorsque la surface de plancher était inférieure à 170 m². Ce seuil a été supprimé.
Attention
L'entreprise doit alerter le maître d'ouvrage, au titre de son devoir de conseil, si le recours à un architecte est obligatoire. L'absence de signature par un architecte peut donner lieu à un refus de permis.
Cas particuliers
- Les modèles types de construction et leurs variantes, industrialisés ou non, susceptibles d'utilisation répétée quelle que soit leur surface doivent, avant toute commercialisation, être établis par un architecte, et ce, quel que soit le maître d'ouvrage qui les utilise.
Ce point concerne essentiellement les constructeurs disposant de catalogues de maisons.
- Dans le cas où deux constructions distinctes font l'objet d'un seul et même permis, la surface prise en compte est la surface totale des deux bâtiments, même si ces bâtiments ne sont pas accolés.
Exemples en construction neuve
- Deux maisons de 100 m² de SDP chacune avec un permis de construire : recours à l'architecte obligatoire.
- Deux maisons de 100 m² de SDP chacune avec deux permis de construire :
- recours à l'architecte obligatoire si les deux constructions sont réalisées en même temps?;
- pas de recours à l'architecte obligatoire si une construction est achevée avant que l'autre ne commence.
- Une maison de 80 m² de SDP et une maison de 69 m² de SDP avec un ou deux permis de construire : pas de recours à l'architecte obligatoire, car le seuil de 150m² n'est pas dépassé.
Permis de construire et extensions sur constructions existantes
Il faut également regarder si les travaux sont soumis à permis de construire ou à déclaration préalable.
Sont notamment soumis à permis de construire les travaux sur existant ayant pour effet la création d'une surface de plancher ou d'une emprise au sol supérieures à 20 m².Sont notamment soumis à déclaration préalable les travaux sur existant ayant pour effet la création d'une surface de plancher ou d'une emprise au sol supérieures à 5 m², mais inférieures ou égales à 20 m².
À noter
Dans les zones urbaines des communes dotées d'un PLU ou d'un POS, ces seuils de 20 m² sont portés à 40 m², sauf si les travaux portent la surface ou l'emprise totales de la construction au-delà de 150 m².
Si les travaux sont soumis à déclaration préalable, le recours à un architecte n'est jamais obligatoire pour le dépôt du dossier en mairie.
Si les travaux sont soumis à permis de construire, l'obligation de recours à un architecte s'impose aux projets de travaux sur construction existante à usage autre qu'agricole conduisant soit la surface de plancher, soit l'emprise au sol de l'ensemble à dépasser 150 m².
Une fois que le seuil de 150 m² est dépassé, tout projet d'extension soumis à permis de construire doit faire l'objet d'un recours obligatoire à un architecte.
Exemples : extension de construction existante
- Maison existante de 140 m² de SDP avec extension prévue de 50 m² de SDP : recours obligatoire à l'architecte, car la SDP totale est supérieure à 150 m².
- Maison existante de 190 m² de SDP avec extension prévue de 18 m² de SDP : pas de recours à l'architecte, les travaux envisagés ne relevant pas du permis de construire.
À noter
- La dispense de recours obligatoire à un architecte s'applique à l'ensemble des personnes physiques qui construisent en vue de conserver pour elles-mêmes la propriété de la construction, que celle-ci soit destinée à un usage personnel ou à être donnée en location. Les SCI familiales ne bénéficient pas de ces dérogations.
- Toute personne physique qui réalise la construction pour le compte d'une autre personne est obligée de recourir à un architecte.
- Les personnes morales (entreprise, administration, etc.), quel que soit le projet prévu au permis, doivent faire appel à un architecte.
1 Loi n° 2016-925 du 7 juillet 2016 relative à la liberté de la création, à l'architecture et au patrimoine, J.O. du 8 juillet 2016.
2 Décret n° 2016-1738 du 14 décembre 2016 relatif à des dispenses de recours à un architecte, J.O. du 16 décembre 2016.
3 Cf. Bâtiment actualité n° 22 du 30 décembre 2016.
