Travaux sur construction irrégulière : régularisation obligatoire sauf exceptions

Une jurisprudence ancienne¹, mais toujours applicable, prévoit que lorsqu'un propriétaire souhaite réaliser des travaux sur une construction irrégulière, il doit déposer une demande de permis portant sur l'existant et sur le projet à réaliser.
Ce permis ne pourra être accordé que s'il permet de régulariser ce qui n'a pas été autorisé.

Cela vaut que l'irrégularité soit totale (construction sans permis) ou partielle (non-respect du permis, extension ou changement de destination sans permis ou déclaration préalable…).
Cela vaut également si les travaux envisagés sont soumis à une simple déclaration préalable.

Cette obligation de régularisation n'est pas prescriptible. Ainsi, aucuns travaux ne sont possibles sur une construction existante si l'irrégularité n'est pas régularisable au regard des règles d'urbanisme actuelles.

Une réponse ministérielle² est venue préciser que les travaux d'entretien et ceux ne modifiant pas l'aspect extérieur, non soumis à autorisation, peuvent être effectués sur une construction irrégulière.

Les juges ont également tempéré cette règle stricte.
Ainsi, si les travaux projetés portent sur des éléments dissociables de l'immeuble édifié sans permis, une demande de permis portant sur ces seuls travaux et n'incluant pas la partie existante est possible³.
En outre, les constructions dispensées d'autorisation au moment de leur réalisation sont présumées régulières⁴.
C'est notamment le cas pour les constructions antérieures à 1943, date de la généralisation du permis de construire.

Par ailleurs, si la construction irrégulière est ancienne et ne peut plus faire l'objet d'aucune action pénale ou civile, les travaux nécessaires à la préservation de la construction et au respect des normes peuvent être autorisés⁵.

Le Conseil d'État vient d'ajouter une entorse importante à l'obligation de régularisation⁶.
Il a retenu que si une construction a fait l'objet d'une déclaration d'achèvement et de conformité des travaux (DACT) non contestée par l'Administration, le propriétaire ne peut plus être contraint à régulariser à l'occasion de nouveaux travaux.

En clair, sauf en cas de fraude, l'inertie de l'Administration dans le délai qui lui est imparti pour contrôler une construction (trois ou cinq mois selon les cas) permet d'échapper à l'obligation de régularisation.

L'article L. 421-9 du Code de l'urbanisme, quant à lui, prévoit un droit à l'oubli au bout de dix ans.Ainsi, lorsqu'une construction est achevée depuis plus de dix ans, le refus de permis ou l'opposition à déclaration préalable ne peut être fondé(e) sur l'irrégularité de la construction initiale au regard du droit de l'urbanisme. Cela couvre aussi les éventuelles modifications irrégulières apportées à la construction initiale.Toutefois, ce droit à l'oubli décennal ne s'applique pas si :

• la construction, par sa situation, expose à un risque de mort ou de blessure ;
• une action en démolition a été engagée ;
• la construction est située sur le domaine public, dans un parc national, un site classé ou une zone de plan de prévention des risques où les constructions sont interdites ;
• la construction ou des modifications ont été réalisées sans qu'aucun permis ait été obtenu, alors que celui-ci était requis.

Cette dernière exception vient d'être modifiée par la loi ELAN⁷, pour permettre aux constructions réalisées conformément à un permis, qui aurait ensuite été annulé, de bénéficier de ce droit à l'oubli.

Bénéficient du droit à l'oubli les travaux réalisés :

• en application d'un permis qui aurait été annulé ;
• ou sans déclaration préalable alors qu'une déclaration était requise ;
• ou après délivrance d'un permis, mais sans le respecter.

Attention, les juges retiennent qu'une construction ne respectant pas du tout le permis délivré équivaut à une construction sans permis ne bénéficiant pas du droit à l'oubli : une maison construite en lieu et place d'un abri de jardin, autorisé par un permis, sera considérée comme réalisée sans permis⁸.