Les communes (ou intercommunalités) peuvent désormais imposer une autorisation préalable aux travaux conduisant à la création de plusieurs locaux à usage d'habitation dans un immeuble existant. L'objectif est d'éviter que des logements puissent être créés dans des immeubles dégradés, voire insalubres.
Les zones et secteurs concernés
Cette autorisation de travaux pourra uniquement être instaurée :
- dans les zones présentant une proportion importante d'habitat dégradé ou dans lesquelles l'habitat dégradé est susceptible de se développer ;
- dans les secteurs où le plan local d'urbanisme (PLU) impose aux programmes de logements de comporter une proposition de logement d'une taille minimale (qu'il fixe).
Une délibération du conseil municipal (ou de l'organe délibérant de l'intercommunalité) est nécessaire pour instaurer cette autorisation.
La demande d'autorisation de travaux
La demande est adressée à la mairie du lieu de situation de l'immeuble, par LRAR ou par voie électronique, ou est déposée contre décharge.
Elle doit être établie en trois exemplaires (un exemplaire supplémentaire est nécessaire lorsque l'immeuble est en secteur ABF 1).
Elle doit contenir :
- l'identité et l'adresse du ou des demandeurs, son numéro SIRET lorsqu'il s'agit d'une personne morale et sa date de naissance lorsqu'il s'agit d'une personne physique ;
- le nom du ou des propriétaires s'il ne s'agit pas du demandeur ;
- la localisation et la désignation de l'immeuble s'il est soumis au statut de la copropriété et s'il s'agit d'un immeuble collectif ;
- la nature et la consistance des travaux pour lesquels l'autorisation est demandée ;
- la surface de plancher des futurs logements, la hauteur sous plafond et le volume habitable, la surface des baies ;
- un plan coté faisant apparaître la situation avant et après travaux ;
- le dossier technique amiante ;
- et le constat de risque d'exposition au plomb.
Même si l'objectif est louable, la FFB déplore, à l'heure où la simplification est prônée par le gouvernement, la création d'une contrainte supplémentaire pour les maîtres d'ouvrage et pour les entreprises réalisant des travaux de rénovation d'immeubles existants.
Le demandeur doit attester sur l'honneur de l'exactitude des renseignements contenus dans la demande.
La décision de la collectivité territoriale
Le maire (ou le président de l'intercommunalité) doit notifier sa décision au demandeur dans les quinze jours de la réception de la demande.
Le défaut de réponse dans ce délai vaut autorisation (on parle d'autorisation tacite).
Lorsque les travaux sont soumis à autorisation d’urbanisme (permis de construire, permis de démolir ou déclaration préalable), celle-ci tient lieu d’autorisation préalable de division de l’immeuble.
L'autorisation de travaux peut être refusée ou soumise à conditions, notamment :
- si l'immeuble est frappé d'une interdiction d'habiter ou d'un arrêté de péril ou est déclaré insalubre ;
- si la superficie et le volume habitables du logement sont respectivement inférieurs à 14 m² et à 33 m3 ;
- si les locaux d'habitation créés ne respectent pas les proportions et tailles minimales fixées par le PLU ;
- et/ou si ces locaux sont susceptibles de porter atteinte à la sécurité des occupants et à la salubrité publique.
Les sanctions
En cas de défaut d'autorisation de diviser, le propriétaire s'expose à une amende de 15 000 € (25 000 € en cas de récidive dans un délai de trois ans), mais cela est sans effet sur les éventuels baux en cours.
La responsabilité de l'entreprise
Dans les secteurs où une autorisation est requise, l'entreprise doit, avant la réalisation des travaux, vérifier que cette autorisation a été obtenue (expressément ou tacitement).
À défaut, sa responsabilité pourrait être engagée par le maître de l'ouvrage, au titre du devoir de conseil, si ce dernier se fait sanctionner par l'Administration.
1
Architectes des bâtiments de France.
