La loi ELAN1 a introduit de nouveaux articles dans le Code de la construction et de l'habitation2, pour prévenir les risques de mouvement de terrain différentiel consécutif à la sécheresse et à la réhydratation des sols.
Ce dispositif vient d'être précisé par décret3.
Quelles sont les zones à risque ?
Le principal facteur de prédisposition à ce phénomène naturel est la présence de minéraux argileux dans le sol.
Cela est dû à la consistance et au volume de l'argile, qui se modifient en fonction de la teneur du sol en eau. Ainsi, en contexte humide, les sols argileux sont souples et malléables, tandis que ce même sol desséché sera dur et cassant.
Par ailleurs, lorsque la teneur en eau augmente dans un sol argileux, on assiste à une augmentation du volume de ce sol (on parle alors de gonflement des argiles), alors qu'un déficit en eau provoque un phénomène inverse de rétractation (ou retrait des argiles).
Les mouvements différentiels du sol induits par ces retraits-gonflements peuvent endommager les ouvrages ancrés dans le sol et trop peu « élastiques » pour y résister.
Une carte des zones exposées au phénomène de mouvement de terrain différentiel consécutif à la sécheresse et à la réhydratation des sols argileux sera publiée par arrêté.
Elle identifiera quatre zones : exposition forte, exposition moyenne, exposition faible et territoires non classés dans l'une des trois zones précédentes (cf. tableau).
La nouvelle réglementation s'appliquera uniquement dans les zones à exposition moyenne ou forte.
Quelles obligations en cas de vente d'un terrain en zone à risque ?
En cas de vente d'un terrain non bâti constructible, une étude géotechnique préalable devra être fournie par le vendeur.
Elle sera annexée à la promesse de vente ou, à défaut de promesse, à l'acte authentique de vente.
En cas de vente publique, l'étude sera annexée au cahier des charges.
Les ventes de terrains non bâtis destinés à la construction dans des secteurs où les dispositions d'urbanisme applicables ne permettent pas la réalisation de maisons individuelles seront exonérées de ces obligations.
Quelles obligations en cas de construction en zone à risque ?
Les obligations du maître de l'ouvrage et celles du constructeur ne s'appliqueront que dans le cadre :
- d'un contrat ayant pour objet des travaux de construction ou la maîtrise d'oeuvre?;
- d'un ou de plusieurs immeubles à usage d'habitation ou à usage professionnel et d'habitation ne comportant pas plus de deux logements4.
Elles ne s'appliqueront pas si le contrat a pour objet :
- des travaux qui n'affectent pas les fondations ou la structure du bâtiment, l'écoulement des eaux ou les échanges thermiques entre le sol et le sous-sol du bâtiment?;
- ou des travaux relatifs à une extension, sous réserve qu'elle soit inférieure à 20 m² et désolidarisée du bâtiment existant.
Obligations du maître de l'ouvrage
Avant la conclusion du contrat, le maître de l'ouvrage devra transmettre l'étude reçue du vendeur aux personnes réputées constructeurs de l'ouvrage, au sens de l'article 1792-1 du Code civil (architectes, entrepreneurs, techniciens...).
Si aucune étude n'est annexée au titre de propriété du terrain, le maître de l'ouvrage devra faire réaliser et transmettre une étude géotechnique préalable équivalente ou une étude géotechnique prenant en compte l'implantation et les caractéristiques du bâtiment.
Obligations du constructeur
Le constructeur de l'ouvrage sera tenu :
- soit de suivre les recommandations d'une étude géotechnique qui prend en compte l'implantation et les caractéristiques du bâtiment, fournie par le maître de l'ouvrage ou que le constructeur fera réaliser en accord avec le maître de l'ouvrage?;
- soit de respecter des dispositions forfaitaires qui seront définies par voie réglementaire.
Si l'étude géotechnique indique l'absence de risque de mouvement de terrain différentiel consécutif à la sécheresse et à la réhydratation des sols, le constructeur ne sera pas tenu de cette obligation.
Le constructeur devra suivre les recommandations d’une étude géotechnique, soit fournie par le maître de l’ouvrage, soit réalisée par lui-même5, prenant en compte l’implantation et les caractéristiques du bâtiment, ou bien respecter des dispositions forfaitaires définies par voie réglementaire.
Quelle est la nature des études à réaliser ?
Étude géotechnique préalable
Elle procède à une première identification des risques géotechniques d'un site et à la définition des principes généraux de construction permettant de prévenir le risque de mouvement de terrain différentiel consécutif à la sécheresse et à la réhydratation des sols.
Son contenu sera précisé par un arrêté. Il devrait s'agir de l'équivalent d'une mission G1 au sens de la norme NF P 94-500.
La durée de validité de cette étude sera de trente ans, si aucun remaniement du sol n'a été effectué.
À noter : aucune distinction n'est faite suivant l'importance du remaniement du sol ou suivant qu'il concerne tout ou partie du terrain.
Étude géotechnique de conception
Elle a pour objet de fixer, sur la base d'une identification des risques géotechniques du site d'implantation, les prescriptions constructives adaptées à la nature du sol et au projet de construction, afin de prévenir le risque de mouvement de terrain différentiel consécutif à la sécheresse et à la réhydratation des sols.
Son contenu sera précisé par un arrêté. Il devrait s'agir de l'équivalent d'une mission G2 PRO au sens de la norme NF P 94-500. Cette étude n'est valable que pour le projet en vue duquel elle a été réalisée.
Les études géotechniques réalisées sont annexées au titre de propriété du terrain et suivent les mutations successives de celui-ci. En cas de vente de l'ouvrage, elles sont annexées à la promesse de vente ou, à défaut de promesse, à l'acte authentique de vente. En cas de vente publique, elles sont annexées au cahier des charges.
Quelles conséquences dans le cadre d'un CCMI avec fourniture du plan ?
Le CCMI devra comporter, dans la rubrique relative à la consistance et aux caractéristiques techniques du bâtiment à construire, la liste des travaux d'adaptation au sol, notamment, le cas échéant, ceux rendus nécessaires par l'étude géotechnique6.
Une copie de l'étude devra être annexée au contrat.
Quelle est la date d'entrée en vigueur de ces obligations ?
L'ensemble des obligations précitées seront applicables aux actes de vente et aux contrats de construction conclus à compter du 1er janvier 2020.
1
Article 68 de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l'aménagement et du numérique. J.O. du 24 novembre 2018.
2
Article L. 112-20 et suivants du Code de la construction et de l'habitation (CCH).
3
Décret n° 2019-495 du 22 mai 2019. J.O. du 23 mai 2019.
4
Cela fait référence à la notion de maison individuelle au sens de la réglementation sur le contrat de construction de maison individuelle, prévue par les articles L.231-1 et suivants du CCH.
5
En accord avec le maître de l’ouvrage.
6
Article L. 231-2 c du CCH.
