Contrat de construction de maison individuelle (CCMI) : sécurisez la réception

Une fois la réception réalisée, le constructeur va pouvoir procéder à la livraison, c'est-à-dire à la remise des clés de la construction au maître de l'ouvrage, qui en prend possession et en assume désormais la garde.

Jusqu'à la livraison, les risques de perte de la construction sont à la charge du constructeur.Dans le cadre d'un CCMI, la réception et la livraison ont lieu en même temps.

Quand pouvez-vous convoquer le maître de l'ouvrage pour la réception ?

La réception a pour objet de reconnaître que les travaux commandés ont été exécutés. Elle doit donc se faire à l'achèvement des travaux que vous vous êtes engagé à réaliser dans le CCMI.Il est conseillé de proposer au maître de l'ouvrage la date de visite de réception, par lettre recommandée avec avis de réception, avec un préavis minimal de huit jours.

Comment se déroule la réception ?

C'est une visite de la construction, au cours de laquelle un procès-verbal est rédigé et signé par les parties.Le maître de l'ouvrage doit y mentionner ses réserves, c'est-à-dire les désordres qu'il constate.

En principe, si un désordre apparent à la réception n'a pas été réservé par le maître de l'ouvrage dans le procès-verbal, il ne pourra pas vous contraindre à y remédier.Mais, en CCMI, le maître de l'ouvrage peut dénoncer les désordres apparents qu'il n'avait pas signalés lors de la réception, dans les huit jours qui suivent la remise des clés consécutive à la réception. Cette dénonciation doit se faire par lettre recommandée avec accusé de réception.

Ce droit de dénoncer les désordres apparents dans les huit jours tombe si le maître de l'ouvrage s'est fait assister lors de la réception par :

• un architecte;
• un contrôleur technique;
• ou tout autre professionnel de la construction assuré pour ce type de mission.

Attention toutefois, un maître d'ouvrage qui viendrait accompagné d'un avocat ou d'un huissier lors de la réception n'est pas considéré comme étant accompagné par un professionnel de la construction.Il bénéficie donc du délai de huit jours pour notifier des réserves non signalées à la réception.

Quels désordres peuvent être réservés par le maître de l'ouvrage ?

Les désordres « réservables » sont les vices de construction et les défauts de conformité, même de faible importance, et même esthétiques.Un vice de construction est un défaut provenant de la mauvaise conception ou de l'exécution défectueuse de travaux. Ce qui avait été contractuellement prévu a été réalisé, mais ce n'est pas en bon état, il y a une malfaçon (mur fissuré, carrelage cassé...).

Il y a défaut de conformité lorsque les travaux effectués sont différents de ce qui avait été convenu dans le contrat (baignoire installée en bon état, mais ce n'est pas celle qui avait été promise).

Si vous êtes en désaccord avec votre client (vous contestez la réalité des désordres soulevés par le maître del'ouvrage), il est possible de reporter la réception et de faire intervenir un huissier pour constater l'existence ou l'absence de désordre.Parfois, le maître de l'ouvrage essaie de négocier la levée des réserves moyennant le non-paiement du solde du prix (5 %). Un arrangement amiable est envisageable pour permettre de lever des réserves. Mais, si les désordres sont minimes, vous avez intérêt à parfaire ses travaux plutôt que d'octroyer un non-paiement du solde.

Quels sont les effets d'un procès-verbal assorti de réserves ?

Vous êtes tenu de réaliser les réparations et remplacements qui permettront de lever les réserves. Les délais nécessaires à l'exécution des travaux de réparation sont fixés d'un commun accord avec le maître de l'ouvrage.

Attention, à défaut d'un tel accord ou si le délai n'est pas respecté, vous prenez un risque, puisque les travaux nécessaires pourront, après mise en demeure restée infructueuse, être exécutés à vos frais et risques.Si, techniquement, la réparation n'est pas possible ou implique une intervention disproportionnée, vous pouvez proposer un dédommagement à votre client s'il est d'accord.

Le maître de l'ouvrage peut-il refuser de procéder à la réception ?

En principe, le maître de l'ouvrage ne peut pas refuser de procéder à la réception à l'achèvement de la construction.Il est parfois nécessaire de lui rappeler que réceptionner ne signifie pas accepter « en l'état ». Ainsi, si les réserves mentionnées sont légitimes, elles devront faire l'objet d'une réparation de la part du constructeur.

Si les désordres relevés par le maître de l'ouvrage sont tels que la maison n'est pas habitable et qu'elle ne peut être considérée comme achevée, le maître de l'ouvrage peut légitimement refuser de réceptionner (la réception n'intervenant qu'à l'achèvement des travaux prévus au contrat).

En revanche, un refus de réceptionner abusif est sanctionnable. Si le maître de l'ouvrage refuse, sans motif valable, de réceptionner, vous pouvez vous adresser au tribunal de grande instance du lieu de situation de l'immeuble, afin que la réception soit prononcée judiciairement.

À quel moment le constructeur a-t-il le droit d'appeler le solde du prix ?

En CCMI, le paiement du prix est très encadré.

La possibilité d'émettre l'appel de fonds pour le solde de 5 % dépend :

• de l'assistance ou non du maître de l'ouvrage par un professionnel lors de la réception?;
• et de la présence ou non de réserves.

En cas d'assistance par un professionnel, vous pouvez réclamer le solde à l'issue de la réception, à la condition qu'aucune réserve n'ait été formulée.S'il y a des réserves, vous devrez attendre de les avoir levées pour pouvoir réclamer le solde du prix.

Si le maître de l'ouvrage n'est pas assisté par un professionnel, vous ne pouvez appeler le solde du prix qu'à l'issue d'un délai de huit jours suivant la remise des clés consécutive à la réception, si aucune réserve n'a été formulée.Si des réserves ont été formulées à la réception ou dans le délai de huit jours, vous devrez attendre la levée des réserves pour pouvoir être payé.

En l'absence de réserves, certains constructeurs prennent le chèque à la réception en indiquant au maître de l'ouvrage qu'il ne sera encaissé qu'après la levée des réserves.Cette pratique est sanctionnée par les tribunaux. Elle vous fait courir le risque de perdre le solde du prix, si le maître de l'ouvrage vous menace d'une procédure pour appel de fonds anticipé.En effet, le simple fait d'avoir exigé le paiement de façon anticipée est un délit, quand bien même le constructeur n'aurait pas encaissé le chèque.Pour mémoire, si un constructeur exige ou accepte un versement avant la date à laquelle la somme était exigible, il risque deux ans d'emprisonnement et 9 000  € d'amende ².

Comment sécuriser le paiement du solde ?

Une fois que vous avez remis les clés au maître de l'ouvrage, vous pouvez vous sentir démuni de moyen de pression face à un maître d'ouvrage qui refuserait de payer le solde du prix.En cas de réserves, la loi impose en principe au maître de l'ouvrage de consigner le solde de 5 %, jusqu'à la levée des réserves, entre les mains d'un consignataire choisi d'un commun accord (banque, établissement de crédit...). Malheureusement, en pratique, cette consignation n'est jamais mise en place, la loi ne prévoyant pas de sanction en cas de refus du maître de l'ouvrage de consigner la somme. LCA-FFB engage une action auprès du gouvernement pour améliorer ce dispositif de consignation et ainsi sécuriser le paiement du solde.

1. Arrêt du 6 mai 2015, n° 13-24947.
2. Article L. 241-1 du Code de la construction et de l'habitation.