Construction de maisons individuelles : comment sécuriser votre activité ?

Le contrat de construction de maison individuelle (CCMI)

Si le client souhaite se dégager de toutes les contraintes, il peut confier à un professionnel la prise en charge globale de la construction de sa maison.

L'ampleur de la mission assumée par ce professionnel implique une forte protection du maître de l'ouvrage, qui se matérialise par l'obligation de conclure un contrat très réglementé : le CCMI.

En CCMI, les constructeurs sont contraints de fournir une garantie de livraison à prix et délai convenus, apportée par un organisme extérieur et indépendant.

Pilier du CCMI, cette garantie apporte au maître de l'ouvrage la certitude qu'en cas de défaillance du constructeur, sa maison sera livrée.Pour certaines opérations, les entreprises n'ont pas le choix et sont tenues de signer un CCMI, sous peine de sanctions pénales.Ainsi, « toute personne qui entreprend l'exécution de travaux exigeant la conclusion d'un contrat de construction de maison individuelle sans signer de contrat écrit ou sans avoir obtenu la garantie de livraison peut être punie d'un emprisonnement de deux mois à deux ans et/ou d'une amende de 37 500  €⁽¹⁾ ».Il est donc important de connaître précisément le champ d'application de ce contrat de construction.

Le critère est la fourniture du plan

Lorsqu'une entreprise propose ou fait proposer le plan de la construction, le CCMI avec fourniture du plan sera obligatoire si les conditions cumulatives suivantes sont réunies :

• le projet concerne la construction d'une maison;
• la maison est à usage d'habitation, ou à usage mixte professionnel et d'habitation;
• la maison doit comporter au plus deux logements;
• la construction est destinée au même maître d'ouvrage (qu'il soit propriétaire occupant ou bailleur).

Si l'entreprise ne propose pas ou ne fait pas proposer de plan, est-elle libre de conclure un marché de travaux classique avec le client ?

Les pouvoirs publics ont instauré un second contrat de construction de maison individuelle protecteur du maître de l'ouvrage, lorsque l'entreprise n'apporte pas le plan, mais assume une partie importante des travaux.Si vous n'apportez pas le plan, mais que vous êtes dans le champ précité, vous êtes soumis au régime impératif du CCMI sans fourniture du plan, dès lors que vous vous chargez du gros oeuvre, de la mise hors d'eau et de la mise hors d'air.

Ce contrat est un peu plus souple que le CCMI avec fourniture de plan, mais l'apport d'une garantie de livraison reste obligatoire.

La vente d'immeuble à construire

Si vous allez plus loin et que vous fournissez directement ou indirectement le terrain sur lequel vous vous engagez à construire une maison individuelle, vous entrez dans le champ de la vente d'immeuble à construire.Dès lors que des fonds seront versés par l'acquéreur avant l'achèvement de la construction, vous avez l'obligation de conclure une vente en l'état futur d'achèvement (VEFA).Il existe une exception si vous procurez le terrain indirectement (par exemple en mettant en relation le vendeur du terrain et le maître de l'ouvrage) : vous avez la possibilité de signer un CCMI à la condition qu'il soit « avec fourniture du plan ».La VEFA implique notamment la fourniture d'une garantie financière d'achèvement et le respect d'un échéancier de paiement. Elle peut faire l'objet d'un avant-contrat, lui-même strictement réglementé (appelé contrat préliminaire ou contrat de réservation). La VEFA étant une vente immobilière, elle doit être signée devant un notaire.

1. Article L. 241-8 du Code de la construction et de l'habitation.
2. Arrêt du 20 mars 2013, n° 11-27.567.