La loi Elan, promulguée en novembre 2018, a institué une nouvelle catégorie de bâtiments : les immeubles de moyenne hauteur, ou IMH, regroupant tous les ouvrages de 28 à 50 mètres de haut, quel que soit leur usage. Cette classification vise en premier lieu à harmoniser les réglementations applicables, notamment en matière de sécurité incendie, entre les ouvrages non résidentiels (bureaux, ERP, IGH-W1, etc.) et ceux dédiés au logement (4e famille). De fait, jusqu’à présent, les premiers devaient répondre aux règles IGH dès 28 m de haut, une obligation qui ne prenait effet qu’à partir de 50 m pour les seconds. Cette disparité rendait quasiment impossible la transformation d’immeubles de bureaux en logements. Elle est aujourd’hui supprimée. Sur un plan concret, les projets de type « IMH » devraient pouvoir être lancés d’ici la fin 2021, à savoir dès la parution de l’arrêté s’y rapportant, le décret d’application de la loi Elan ayant été publié le 16 mai 2019.
Les IMH s’inscrivent dans la volonté du Gouvernement de favoriser la densification urbaine en levant au maximum les freins réglementaires. Ces immeubles devront être réversibles, afin d’accompagner l’évolution à trente ou cinquante ans des quartiers dans lesquels ils sont construits, et multi-usages. L’objectif affiché est de lutter contre le trop grand développement de zones d'habitations péri-urbaines éloignées des espaces ne regroupant, pour leur part, que des bureaux. Les ouvrages de demain associeront commerces en rez-de-chaussée, services (centres médicaux, crèches, etc.) dans les premiers niveaux, ensuite, bureaux et appartements (sociaux et en accession afin de promouvoir la mixité sociale) dans les étages supérieurs, le tout étant – pourquoi pas ? – surmonté d’un restaurant panoramique. De quoi faire de chacun de ces immeubles nouvelle génération un véritable « quartier vertical ».
La notion de lieu de vie est étroitement liée à la construction d’IMH. L’intégration de volumes libres intérieurs sur trois niveaux (petits atriums) sera possible afin de créer l’esprit « agora », terme issu de la Grèce antique pour désigner un lieu de rencontre. Ce mode constructif permettra de suivre les occupants à chaque étape de leur vie, d’autant que les IMH seront pré-adaptés au handicap et au vieillissement dès leur conception. Côté énergétique, ceux-ci se veulent également vertueux et « intelligents ». Le déploiement de solutions électriques de type PoE (Power over Ethernet) ou l’utilisation des façades comme source de climatisation de l’air ambiant limiteront fortement le recours aux énergies extérieures et, donc, l’empreinte carbone des bâtiments. Le tout dans un environnement totalement sécurisé grâce au déploiement de systèmes de sécurité incendie (SSI) communicants et centralisés ainsi que d’éléments constructifs limitant la propagation des flammes.
