Immeubles collectifs : individualisation des frais de chauffage et de refroidissement

Ce dernier arrêté, qui modifie celui du 27 août 2012 relatif à la répartition des frais de chauffage dans les immeubles collectifs, précise les cas pour lesquels il y a impossibilité d’installer des compteurs individuels ou, le cas échéant, des répartiteurs de frais de chauffage pour des raisons techniques ou de rentabilité économique. Il précise de même les cas d’impossibilité pour le refroidissement. De plus, les modalités de répartition des frais de chauffage et de refroidissement y sont précisées.

Dérogation pour certains immeubles et impossibilité technique d’installation

Pour rappel, deux modes de distribution de chauffage existent :

• Une distribution horizontale par boucle fermée où un compteur d’énergie thermique permet de mesurer la consommation d’énergie du logement (figure 1)

• Une distribution verticale par colonne qui dessert plusieurs appartements et où les radiateurs du logement possèdent des répartiteurs permettant la relève à distance (figure 2)

Les obligations d’individualisation des frais s’appliquent également aux immeubles collectifs à usage d’habitation ou à usage professionnel et d’habitation pourvus d’une installation centrale de froid. Avant toute installation des appareils prévus à l’article R. 241-7, les émetteurs de chaleur sont munis, à la charge du propriétaire, de robinets thermostatiques en état de fonctionnement.

Néanmoins, les dispositions réglementaires du code de l’énergie ne sont pas applicables pour les cas suivants :

• Les logements foyers

• Les immeubles où il est techniquement impossible d’installer des compteurs individuels pour mesurer la chaleur consommée par chaque local pris séparément, ni de poser un appareil permettant aux occupants de chaque local de moduler la chaleur fournie par le chauffage collectif. Ce sont ceux pour lesquels :

• la distribution du chauffage n’est pas assurée par une boucle indépendante pour chacun des lots,
• l’émission de chaleur se fait par dalle chauffante sans mesure possible par local,
• l’installation de chauffage est équipée d’émetteurs de chaleur montés en série (monotubes en série),
• l’installation de chauffage est constituée de systèmes de chauffage à air chaud non réversibles,
• l’installation de chauffage est équipée d’émetteurs fonctionnant à la vapeur,
• l’installation de chauffage est équipée de batteries ou de tubes à ailettes, de convecteurs à eau chaude ou de ventilo-convecteurs dès lors que chaque local ne dispose pas de boucle individuelle de chauffage

• La mise en place de compteurs individuels d’énergie thermique ou de répartiteurs de frais de chauffage (ou bien d’appareils de mesure permettant de déterminer la quantité de froid fournie à chaque local occupé) n'est pas applicable aux immeubles dont les valeurs de consommation en chauffage (ou en froid) sont inférieures à 80 kWh/m² SHAB.an

• Les immeubles pour lesquels il est techniquement impossible d’installer des répartiteurs de frais de chauffage sont ceux pour lesquels :

• l’émission de chaleur se fait par dalle chauffante sans mesure possible par local,
• l’installation de chauffage est équipée d’émetteurs de chaleur montés en série (monotubes en série),
• l’installation de chauffage est constituée de systèmes de chauffage à air chaud non réversibles,
• l’installation de chauffage est équipée d’émetteurs fonctionnant à la vapeur,
• l’installation de chauffage est équipée de batteries ou de tubes à ailettes, de convecteurs à eau chaude ou de ventilo-convecteurs dès lors que chaque local ne dispose pas de boucle individuelle de chauffage

• Elles ne s’appliquent pas aux immeubles collectifs dans lesquels il est techniquement impossible d’installer des compteurs individuels pour déterminer la quantité de froid consommée par chaque local. Ce sont notamment ceux dont :

• la distribution du refroidissement n’est pas assurée par une boucle indépendante pour chacun des lots,
• l’émission de froid se fait par dalle rafraîchissante sans mesure possible par local,
• l’installation de refroidissement est équipée d’émetteurs de froid montés en série (monotubes en série),
• l’installation de refroidissement est équipée de batteries ou de tubes à ailettes, de convecteurs à eau froide ou de ventilo-convecteurs dès lors que chaque local ne dispose pas de boucle individuelle de refroidissement

• Aux autres immeubles, pour lesquels le propriétaire ou le syndic peut justifier que l’installation d’appareils de mesure permettant d’individualiser les frais de refroidissement collectif ou l’individualisation des frais de chauffage par l’installation de compteurs individuels ou de répartiteurs de frais de chauffage se révèle techniquement impossible ou entraîne un coût excessif au regard des économies d’énergie susceptibles d’être réalisées. Dans ce cas une note, jointe aux carnets numériques d’information, de suivi et d’entretien des logements, doit être établie, justifiant de cette impossibilité technique ou de ce coût excessif. L’arrêté du 6 septembre 2019 précise que la note justifiant de l’impossibilité technique et du coût excessif contient :

• soit la justification de l’impossibilité technique pour des motifs et dans des cas précisés par arrêté et exposés précédemment,
• soit la justification de l’absence de rentabilité reposant sur un calcul en coût global actualisé sur dix ans (voir modalités en annexe II de l’arrêté du 6 septembre 2019)

Détermination de la consommation de chauffage ou de refroidissement de l’immeuble

Pour déterminer la consommation de chauffage ou de refroidissement de l’immeuble, le propriétaire de l’immeuble ou le syndic calcule la moyenne des consommations annuelles de combustible ou d’énergie nécessaires au chauffage ou au refroidissement de l’immeuble considéré, hors eau chaude sanitaire, relevées sur les trois dernières années, puis la divise par la surface habitable.

Un relevé des appareils de mesure est effectué au moins une fois par an et envoyé chaque année au propriétaire de chaque local qui l’adresse à son tour à son (ses) locataire(s), le cas échéant, un relevé de la consommation d’énergie pour le chauffage dudit local.

Composition des frais communs

Dans les immeubles collectifs, les frais de chauffage ou les frais de refroidissement afférents à l’installation commune sont divisés, d’une part, en frais de combustible ou d’énergie et, d’autre part, en autres frais (de chauffage ou de refroidissement) tels que les frais relatifs à la conduite et à l’entretien des installations (de chauffage ou de refroidissement), à l’utilisation d’énergie électrique pour le fonctionnement des appareillages, notamment les instruments de régulation, les pompes, les brûleurs et les ventilateurs.

Ainsi, les frais de combustible ou d’énergie sont répartis entre les locaux desservis en distinguant des frais communs et des frais individuels.

Frais communs de combustibles ou d’énergie

C’est le règlement de copropriété qui fixe la répartition des frais communs. Pour obtenir les frais communs de combustible ou d’énergie, le total des dépenses de combustible ou d’énergie est multiplié par un coefficient égal à 0,30. Si des appareils de mesure ont déjà été installés, le coefficient choisi entre 0 et 0,50 au moment de l’installation de ces appareils est conservé, sauf avis contraire de l’assemblée générale des copropriétaires pour le remplacer par 0,30.

Frais individuels de combustibles ou d’énergie

La différence entre le total des frais de combustible (ou d’énergie) et les frais communs (calculés précédemment) donne le total des frais individuels. Au-delà des indications fournies par les appareils, les situations ou configurations thermiquement défavorables des locaux peuvent également être prises en compte dans la répartition du total des frais individuels.

Délais de mise en œuvre

• Les immeubles dont les valeurs de consommation en chauffage sont supérieures ou égales à 120 kWh/m² SHAB.an sont équipés de compteurs individuels ou des répartiteurs de frais de chauffage
• Pour les immeubles dont les valeurs de consommation en chauffage sont supérieures à 80 kWh/m² SHAB.an, la mise en service devra se faire au plus tard le 25 octobre 2020
• La mise en service d’appareils de mesure permettant de déterminer la quantité de froid fournie à chaque local occupé à titre privatif devra avoir lieu au plus tard le 25 octobre 2020
• Les appareils installés à partir du 25 octobre 2020 sont relevables par télérelève
• À compter du 1er janvier 2027, l’ensemble des appareils sont relevables par télérelève
• Il ne doit pas être nécessaire de pénétrer dans les locaux privatifs pour procéder au relevé des appareils