L'individualisation des frais de chauffage et de refroidissement

En lien avec l’alinéa précèdent sur la notion « d’obligation », un changement récent s’est opéré depuis le 1er juillet 2021. Ce n’est plus le code de l’énergie mais désormais le Code de la construction et de l'habitation qui regroupe les exigences réglementaires.

La partie législative du code de la construction et de l’habitation vise en son article L174-2 les trois postes frais de chauffage, eau chaude et refroidissement en copropriété. En effet, tout bâtiment collectif d'habitation ou mixte pourvu d'une installation centrale de chauffage ou d'une installation centrale de froid doit comporter, quand la technique le permet, une installation permettant de déterminer et de réguler la quantité de chaleur et d'eau chaude ou la quantité de froid fournie à chaque local occupé à titre privatif.

En complément, la nouvelle partie réglementaire du code de la construction et de l’habitation, à travers les article R174-2 à R174-18 en application du dernier décret du 30 juin 2021, précise les règles d’application et vient apporter davantage de précisions, notamment sur les équipements obligatoires.

Tout immeuble collectif à usage d'habitation ou à usage professionnel et d'habitation pourvu d'une installation centrale de chauffage ou alimenté par un réseau de chaleur est muni de compteurs individuels d'énergie thermique permettant de déterminer la quantité de chaleur fournie à chaque local occupé à titre privatif et ainsi d'individualiser les frais de chauffage collectif. De même, si l’immeuble collectif à usage d'habitation ou à usage professionnel et d'habitation est pourvu d'une installation centrale de froid ou alimenté par un réseau de froid, il est muni d'appareils de mesure permettant de déterminer la quantité de froid fournie à chaque local occupé à titre privatif et ainsi d'individualiser les frais de refroidissement collectif.

C’est bien au propriétaire de l'immeuble ou, en cas de copropriété, au syndicat des copropriétaires représentés par le syndic de s'assurer que l'immeuble comporte des installations répondant à ces obligations. Lorsqu'il n'est pas rentable ou techniquement possible d'utiliser des compteurs individuels pour déterminer la quantité de chaleur, des répartiteurs des frais de chauffage individuels sont utilisés pour déterminer la quantité de chaleur à chaque radiateur, à moins que l'installation de tels répartiteurs ne soit ni rentable ni techniquement possible. Point important, le texte priorise ici d’abord l’installation de compteurs individuels d’énergie thermique, avant les répartiteurs.

Cas d’exemption

Il existe cependant des cas d’exemptions où les règles vues précédemment ne peuvent s’appliquer. Les différentes configurations où on ne peut pas poser de compteurs individuels d'énergie thermique ou de répartiteurs de frais de chauffage sont les suivantes :

• Logements-foyers
• Immeubles dans lesquels il est techniquement impossible : 
  • D’installer des compteurs individuels ou des répartiteurs pour mesurer la chaleur consommée par chaque local pris séparément
  • De poser un appareil permettant aux occupants de chaque local de moduler la chaleur fournie par le chauffage collectif
• Immeubles dont les valeurs de consommation en chauffage sont inférieures à un seuil fixé
• Immeubles pour lesquels le propriétaire ou le syndicat des copropriétaires a pu justifier que l’individualisation des frais de chauffage se révèle techniquement impossible ou entraîne un coût excessif au regard des économies d’énergie susceptibles d’être réalisées

Précisions des impossibilités techniques

L’arrêté du 27 août 2012 relatif à la détermination individuelle de la quantité de chaleur et de froid et à la répartition des frais de chauffage et de refroidissement dans les immeubles, modifié par décret du 30 juin 2021, précise les modalités de mise en œuvre, notamment les cas d'impossibilité. Le seuil mentionné précédemment pour les exceptions est pris égal à 80 kWh/ m² SHAB par an. La surface à considérer est la surface habitable.

Les immeubles pour lesquels il est techniquement impossible d'installer des compteurs individuels ou des répartiteurs de frais de chauffage sont notamment ceux pour lesquels :

• La distribution du chauffage n'est pas assurée par une boucle indépendante pour chacun des lots
• La distribution du refroidissement n'est pas assurée par une boucle indépendante pour chacun des lots
• L'émission de chaleur se fait par dalle chauffante sans mesure possible par local
• L'émission de froid se fait par dalle rafraîchissante sans mesure possible par local
• L'installation de chauffage est équipée d'émetteurs de chaleur montés en série (monotubes en série)
• L'installation de refroidissement est équipée d'émetteurs de froid montés en série (monotubes en série)
• L'installation de chauffage est constituée de systèmes de chauffage à air chaud non réversibles
• L'installation de chauffage est équipée d'émetteurs fonctionnant à la vapeur
• L'installation de chauffage est équipée de batteries ou de tubes à ailettes, de convecteurs à eau chaude, ou de ventilo-convecteurs dès lors que chaque local ne dispose pas de boucle individuelle de chauffage
• L'installation de refroidissement est équipée de batteries ou de tubes à ailettes, de convecteurs à eau froide, ou de ventilo-convecteurs dès lors que chaque local ne dispose pas de boucle individuelle de refroidissement

Comment le justifier ?

Le propriétaire de l'immeuble ou, le cas échéant, le syndicat des copropriétaires représenté par le syndic établit une note justifiant de cette impossibilité technique ou de ce coût excessif. Cette note contient :

• Soit la justification de l'impossibilité technique (vu précédemment)
• Soit la justification de l'absence de rentabilité selon les modalités précisées en annexe II de l’arrêté du 27 août 2012

Justifications de l'absence de rentabilité

La justification repose sur un calcul en coût global actualisé sur 10 ans (CGA). Les principales hypothèses permettant de justifier de l'absence de rentabilité de la mise en place des compteurs individuels d'énergie thermique (CET) ou, le cas échéant, de répartiteurs de frais de chauffage (RFC) sont indiquées dans le tableau ci-dessous. Lorsque le CGA est strictement supérieur à 0, l'absence de rentabilité est avérée.

Détermination de la consommation de chauffage ou de refroidissement de l’immeuble

Pour déterminer la consommation de chauffage ou de refroidissement de l’immeuble, le propriétaire de l’immeuble ou le syndic calcule la moyenne des consommations annuelles de combustible ou d’énergie nécessaires au chauffage ou au refroidissement de l’immeuble considéré, hors eau chaude sanitaire, relevées sur les trois dernières années, puis la divise par la surface habitable. Un relevé des appareils de mesure est effectué au moins une fois par an.

Composition des frais communs

Dans les immeubles collectifs, les frais de chauffage ou les frais de refroidissement afférents à l’installation commune sont divisés, d’une part, en frais de combustible ou d’énergie et, d’autre part, en autres frais (de chauffage ou de refroidissement) tels que les frais relatifs à la conduite et à l’entretien des installations (de chauffage ou de refroidissement), à l’utilisation d’énergie électrique pour le fonctionnement des appareillages, notamment les instruments de régulation, les pompes, les brûleurs et les ventilateurs. Ainsi, les frais de combustible ou d’énergie sont répartis entre les locaux desservis en distinguant des frais communs et des frais individuels.

Frais communs de combustibles ou d’énergie

C’est le règlement de copropriété qui fixe la répartition des frais communs. Pour obtenir les frais communs de combustible ou d’énergie, le total des dépenses de combustible ou d’énergie est multiplié par un coefficient égal à 0,30. Si des appareils de mesure ont déjà été installés, le coefficient choisi entre 0 et 0,50 au moment de l’installation de ces appareils est conservé sauf avis contraire de l’assemblée générale des copropriétaires pour le remplacer par 0,30.

Frais individuels de combustibles ou d’énergie

La différence entre le total des frais de combustible (ou d’énergie) et les frais communs (calculés précédemment) donne le total des frais individuels (figure 1). Au-delà des indications fournies par les appareils, les situations ou configurations thermiquement défavorables des locaux peuvent également être prises en compte dans la répartition du total des frais individuels.

Et les robinets thermostatiques ?

Avant toute installation des appareils prévus à l'article R. 174-2, les émetteurs de chaleur, quand cela est techniquement possible, sont munis, à la charge du propriétaire, d'organes de régulation en fonction de la température intérieure de la pièce, notamment de robinets thermostatiques en état de fonctionnement. La présence d’un appareil de régulation comme le robinet thermostatique est donc obligatoire. Au-delà d’engendrer une amélioration du confort thermique et de la performance énergétique, l’occupant peut avoir la maitrise de la modulation de son chauffage suivant, par exemple, l’occupation des pièces, son niveau d’absence ou la température intérieure.

Opération préalable

Dans l’optique d’arriver à une installation de chauffage (ou de refroidissement) où l’usager a la main sur ses consommations et donc son confort, ces différentes mesures ne peuvent être efficaces que si le système est bien réglé. L’entartrage, la corrosion ou l’embouage sont la cause majeure des dégâts dans les installations de chauffage et ont un impact autant sur la performance que sur le rendement d’une installation. L’embouage, sinistre le plus fréquent dans les réseaux de chauffage, peut avoir diverses causes. Au-delà des phénomènes d’entartrage et de corrosion, la prolifération de bactéries filamenteuses ou d’algues peut être à l’origine des boues. Cela est d’autant plus favorisé par l’utilisation de réseaux basse température, par la présence d’oxygène ou par une vitesse faible dans le circuit. Il est fortement recommandé au professionnel de procéder, préalablement à la mise en place d’une solution d’individualisation, à un désembouage et à un équilibrage de l’installation pour les raisons suivantes :

• Désembouage de l’installation : supprimer les impuretés (entartrage, corrosion, boue) et éviter les détériorations de l’installation, ainsi que maintenir le rendement et ne pas surconsommer
• Equilibrage des réseaux : apporter les débits requis et une bonne répartition de la chaleur, et donc les puissances nécessaires en tout point d'une installation

La qualité d’une eau de chauffage peut varier dans le temps. C’est pourquoi il est fortement recommandé aux professionnels d’intégrer un contrôle régulier de la qualité des eaux du circuit (pH, TH, TAC, conductivité, taux de fer, de cuivre…).