Demande de permis de construire : en cas de recours obligatoire à un architecte, ne sous-traitez pas !

Quelles sanctions en cas de méconnaissance de cette réglementation ?

Abstraction faite des sanctions disciplinaires que pourrait subir l’architecte pour manquement à ses obligations déontologiques, le constructeur risque aussi de devoir payer les conséquences d’une pratique en infraction avec la réglementation.

Le contrat de sous-traitance de cette prestation encourt la nullité absolue ², c’est-à-dire invocable par toute personne y ayant intérêt (donc potentiellement le maître d’ouvrage, mais aussi l’Ordre des architectes).

Cette sanction étant rétroactive, les prestations respectives doivent être restituées ³.

L’architecte devra ainsi rembourser au constructeur (ou à l’entrepreneur) les sommes perçues au titre du contrat de sous- traitance ⁴.

De son côté, le constructeur (ou l’entrepreneur), ne pouvant restituer à proprement parler les plans, puisqu’il s’agit d’une prestation de service ⁵, sera contraint de verser à l’architecte une somme correspondant à la valeur de l’élaboration du projet architectural, estimée au jour de la restitution ⁶.

Par ailleurs, cette nullité va rétroagir sur l’exécution du contrat conclu entre le constructeur (ou l’entrepreneur) et le maître d’ouvrage : la Cour de cassation ⁷ a en effet considéré que le maître d’ouvrage était en droit de refuser de régler au constructeur (ou à l’entrepreneur) les sommes dues au titre des honoraires de l’architecte.

Le maître d’ouvrage est ainsi concerné par l’illicéité du contrat de sous-traitance, alors qu’il n’est qu’un tiers.

Lorsque la nullité du contrat de sous-traitance est prononcée par le juge, le montant que le client aurait dû verser au constructeur (ou à l’entrepreneur) n’est donc pas exigible.

Cette position des juges vient d’être confirmée dans un arrêt du 30 novembre 2022 ⁸.

Les juges y retiennent qu’un maître d’ouvrage peut refuser de payer les honoraires, même s’il avait connaissance de cette sous-traitance illicite quand le permis a été déposé.

Quelles solutions pour les constructeurs et les entrepreneurs ?

La solution la plus simple, lorsque le recours à un architecte est obligatoire, est de renvoyer le maître d’ouvrage vers un architecte afin qu’ils concluent directement un contrat ensemble pour l’élaboration des plans.

Mais cette solution est difficilement mobilisable lorsque le maître d’ouvrage fait appel à un constructeur de maisons individuelles pour la réalisation de son projet et n’a pas, en amont, utilisé les services d’un architecte pour élaborer le plan.

La réglementation ⁹ impose en effet au constructeur de proposer au maître d’ouvrage un contrat de construction de maison individuelle avec fourniture du plan, y compris dans les cas où le recours à un architecte est obligatoire.

Pour sécuriser les constructeurs et les architectes, la FFB et le Pôle Habitat leur proposent un cadre contractuel basé sur un mandat donné au constructeur par le maître d’ouvrage, destiné à sécuriser leurs relations et à valoriser les bonnes pratiques vertueuses. Ainsi, des modèles types de contrats sont disponibles sur www.polehabitat-ffb.com (actualité juridique LCA-FFB 2020-1939 du 11 juin 2020) et auprès de votre fédération.

1. Article R. 431-1 du Code de l’urbanisme.
2. Article 1180 du Code civil.
3. Article 1178 du Code civil .
4. Article 1343 du Code civil.
5. Article 1352-8 du Code civil.
6. Article 1352 du Code civil.
7. Arrêt de la Cour de cassation, civ. 3^e, 27 avril 2017, n° 16-15 958. 
8. Civ. 3^e, 30 novembre 2022, n° 21-23 418.
9. Articles L. 231-1 et suivants du Code de la construction et de l’habitation.