Quel pourcentage de prix le promoteur peut-il réclamer au moment de la signature d’une VEFA portant sur un bien à usage d’habitation ? Peut-il procéder à un appel de fonds lorsque la VEFA est signée avant tout commencement de travaux ?
Ces questions, jusqu’alors non tranchées par les juges, donnent lieu depuis de nombreuses années à des débats entre la doctrine, les notaires, les garants et les opérationnels.
Réglementation
Dans le cadre d’une VEFA portant sur un bien à usage d’habitation (ou à usage mixte professionnel et d’habitation), la réglementation d’ordre public encadre strictement les modalités de paiement du prix. Ainsi, pour ces VEFA, l’article R. 261-14 du Code de la construction et de l’habitation (CCH) prévoit que :
« Les paiements […] ne peuvent excéder au total : 35 % du prix à l’achèvement des fondations ; 70 % à la mise hors d’eau ; 95 % à l’achèvement de l’immeuble.
Le solde est payable lors de la mise du local à la disposition de l’acquéreur ; toutefois il peut être consigné en cas de contestation sur la conformité avec les prévisions du contrat. […] Dans les limites ci-dessus, les sommes à payer […] en cours d’exécution des travaux sont exigibles : soit par versements périodiques constants ; soit par versements successifs dont le montant est déterminé en fonction de l’avancement des travaux. »
La fixation de paliers intermédiaires est possible, à condition qu’ils soient corrélés à l’avancement réel des travaux.
Pratique
Compte tenu du coût très élevé que peut représenter le foncier, les promoteurs souhaitent bien souvent demander aux acquéreurs un versement allant de 15 à 30 % du prix, dès la signature de l’acte de VEFA.
Position ministérielle jusqu’alors
Dans une réponse ministérielle du 1er mars 2011 (dite Blessig, du nom du député ayant posé la question), le ministère du Logement avait indiqué que « la fraction du prix exigible lors de la signature du contrat de vente doit correspondre au stade d’avancement des travaux à la date de la signature dudit contrat. Il n’est donc pas possible de donner une valeur précise au pourcentage du prix pouvant être exigé par le vendeur au moment de la signature de l’acte de vente, dans la mesure où ce pourcentage sera déterminé par le stade d’avancement des travaux atteint au moment de cette signature, en se référant à l’article R. 261-14 du Code de la construction et de l’habitation. Et en tout état de cause, il n’est pas non plus possible d’exiger 30 % du prix de vente à la signature du contrat si les travaux n’ont pas été entamés. »
Dans cette réponse, le ministère avait en outre rappelé qu’en cas d’appel de fonds anticipé, le promoteur s’expose à des sanctions pénales et à une interdiction professionnelle au titre des articles L. 263-1 et L. 263-3 du CCH. L’enjeu de la réponse est donc important.
Une députée interpelle le ministère
La députée Virginie Duby-Muller (Haute-Savoie) a remis ce sujet sur la table, en demandant à la ministre de la Cohésion des territoires de modifier l’article R. 261-14 du CCH pour prévoir clairement la possibilité d’appeler dès la signature des VEFA une partie du prix correspondant à la charge foncière, avant même le commencement des travaux de construction. Elle souligne que, dans son département, il peut être difficile financièrement pour les promoteurs d’attendre un état d’avancement effectif des travaux de construction pour procéder à un premier appel de fonds de 15 à 20 % à l’acquéreur, alors que la charge foncière représente parfois à elle seule jusqu’à 25 % du coût global de l’opération.
Position ministérielle aujourd’hui
Sans répondre exactement à la question, le ministère répond qu’il n’est pas nécessaire de modifier la réglementation et que la fraction du prix exigible au moment de la signature du contrat de vente peut déjà inclure la charge foncière. Mais sous réserve qu’une fois atteint chacun des stades de construction prévus par l’article R. 261-14 du CCH, les paiements n’aient pas dépassé le pourcentage maximal du prix qui s’y attache.
Cela semble donc marquer un revirement bienvenu par rapport à la position tenue par l’Administration en 2011.
Reste à voir si, en pratique, les notaires et les garants vont accepter cette lecture. Pour ces derniers qui prennent l’engagement de financer les travaux en cas de défaillance financière du promoteur, le risque est en effet plus important si un appel de fonds de 15 à 30 % est effectué dès la conclusion de la vente, avant tout commencement des travaux.
La FFB appelle de longue date à une clarification de la réglementation pour autoriser en toute sécurité juridique les promoteurs à appeler, dès la signature des VEFA, une somme couvrant tout ou partie du coût d’acquisition et de préparation du terrain, sans que les travaux de construction aient été engagés.
Cela paraît d’autant plus juste que la propriété du terrain est transférée à l’acquéreur dès la signature de la VEFA, en application de l’article L. 261-3 du CCH.
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Rép. min. n° 24934, Journal officiel du 9 mars 2021.
