La loi 1 visant à accélérer et à simplifier la rénovation de l’habitat dégradé et des grandes opérations d’aménagement, publiée le 10 avril, prévoit différents mécanismes, notamment pour faciliter le lancement de travaux dans ces logements vétustes.
Opérations de restauration immobilière (ORI)
Les ORI permettent à une collectivité d’exiger la réalisation de travaux par les propriétaires d’un ensemble d’immeubles. À défaut de travaux dans un délai déterminé, la collectivité peut procéder à l’acquisition des immeubles pour les rénover.
Jusqu’à présent, les ORI étaient activées lorsque l’habitabilité des immeubles concernés était en cause.
Désormais, leur périmètre est étendu à des immeubles dont le stade de dégradation est plus précoce. Les ORI pourront donc imposer des travaux préventifs, notamment de rénovation énergétique.
Dans la même logique, le législateur a élargi l’usage du droit de préemption urbain aux questions de rénovation en permettant son utilisation pour des OPAH 2, plans de sauvegarde et Orcod 3.
Il a aussi rendu possible le recours à la concession d’aménagement pour réaliser des opérations de traitement de copropriétés dégradées et la délégation au concessionnaire du droit de préemption urbain.
Par ailleurs, pour permettre aux pouvoirs publics d’identifier les immeubles dégradés, le registre d’immatriculation des copropriétés devra désormais indiquer la situation financière de la copropriété, ainsi que les caractéristiques techniques des immeubles, notamment celles prévues dans les diagnostics obligatoires.
Enfin, la commune pourra définir des secteurs, caractérisés par une importante proportion de bâtiments dégradés ou anciens, dans lesquels les bâtiments collectifs de plus de quinze ans devront être soumis à un diagnostic structurel.
Près de 1,5 million de logements sont dégradés en France, selon l'exécutif.
Procédures d’expropriation
Immeubles dégradés à titre irrémédiable
La procédure d’expropriation des immeubles dégradés à titre irrémédiable (ayant fait l’objet d’un arrêté de mise en sécurité et d’une interdiction d’habiter) est simplifiée et étendue aux locaux commerciaux et professionnels.
Pour que cette procédure puisse s’appliquer, le coût de la remise aux normes doit être supérieur à celui d’une démolition-reconstruction.
Désormais, le calcul du coût des travaux tiendra compte de l’ensemble des mesures nécessaires à la remise du bien aux normes de salubrité, de sécurité et de décence.
Immeubles dégradés à titre remédiable
Le législateur introduit une nouvelle procédure d’expropriation.
Cela concerne les immeubles qui, au cours des dix dernières années, ont fait l’objet d’au moins deux arrêtés de mise en sécurité ou de traitement de l’insalubrité, dont les prescriptions n’ont pas été exécutées ou ont dû l’être d’office et pour lesquels un rapport expose que des mesures de remise en état s’imposent pour prévenir une aggravation de la dégradation.
Si l’immeuble est occupé, la personne publique engageant la procédure devra prévoir un plan de relogement.
Autorisations d’urbanisme
Désormais, les constructions temporaires destinées à héberger des occupants délogés dans le cadre de réhabilitations de copropriétés dégradées sont dispensées d’autorisation d’urbanisme.
Ces constructions doivent toutefois respecter les normes de confort et d’habitabilité, et le maître d’ouvrage doit obtenir l’accord du maire pour l’implantation.
Le relogement temporaire des occupants déplacés est soumis à leur accord et est limité à deux ans.
La loi prévoit également la possibilité d’accorder une dispense à une éventuelle obligation de réaliser plus d’une aire de stationnement par logement pour les opérations visant à réhabiliter des immeubles faisant l’objet d’un arrêté de mise en sécurité.
Enfin, pour les constructions non conformes à un permis de construire, présentant un risque sécuritaire ou sanitaire et pour lesquelles des mises en demeure de se mettre en conformité sont restées sans effet, la mairie aura la possibilité de faire procéder aux travaux, aux frais du propriétaire, ou à la démolition de l’ouvrage après autorisation du juge judiciaire.
Travaux en copropriété
Vote de l’assemblée générale
Lorsque les travaux nécessitent un vote à la majorité des voix de tous les copropriétaires, si l’assemblée générale n’a pas accepté les travaux, mais que le projet a recueilli au moins un tiers des voix, la même assemblée peut procéder à un second vote à la majorité des présents.
Travaux de rénovation énergétique
Il est désormais possible de convoquer, dans un délai de trois mois, une nouvelle assemblée générale pour revoter sur un projet de travaux de rénovation énergétique ayant recueilli moins du tiers des voix de tous les copropriétaires lors d’un premier suffrage.
Pour être retenu, le projet doit, lors de ce second vote, recueillir la majorité des voix exprimées par les copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance.
Chaque copropriétaire peut également faire réaliser, à ses frais, des travaux d’isolation thermique concernant la toiture ou un plancher, y compris s’ils sont de nature à affecter les parties communes de l’immeuble.
Ces travaux ne doivent cependant pas porter atteinte :
- à la structure de l’immeuble ;
- à la sécurité et à la salubrité du bâtiment ;
- aux éléments d’équipements essentiels de l’édifice ;
- aux modalités de jouissance des parties privatives d’autres copropriétaires.
Financement des travaux
Pour simplifier le financement des travaux de rénovation en copropriété, les syndicats de copropriétaires pourront contracter un prêt collectif.
Un tel prêt a l’avantage de ne pas donner lieu à un examen individuel de la situation de chaque copropriétaire. Il est voté à la même majorité que celle nécessaire pour réaliser les travaux et non à l’unanimité.
Tous les copropriétaires seront réputés y adhérer et, en cas de refus, ils devront le notifier dans les deux mois et payer le prix des travaux dans les six mois. Le prêt sera attaché au lot et il passera au nouveau copropriétaire en cas de vente.
Recours au mandataire ad hoc
Enfin, pour accompagner les copropriétés en difficulté, la loi simplifie le recours aux mandataires ad hoc.
Désormais, lorsque les impayés de charges atteignent 25 % du budget prévisionnel ou du fonds de travaux (15 % pour les copropriétés de plus de 200 lots), un mandataire ad hoc peut être désigné par le tribunal judiciaire saisi par le syndic.
En l’absence d’action du syndic ou en l’absence d’approbation des comptes par l’assemblée générale pendant deux ans, les personnes intéressées (copropriétaires, créanciers, y compris les entreprises de travaux, le maire, le préfet…) pourront saisir le juge.
Permis de louer
Pour lutter contre l’habitat indigne, les intercommunalités peuvent, depuis 2014 (loi ALUR), imposer un « permis de louer » qui oblige les propriétaires d’un logement situé dans une zone considérée à effectuer une démarche administrative avant sa mise en location. Plus de 500 communes sont concernées cette année.
Désormais, les communes seront compétentes pour délimiter le périmètre d’application du permis de louer et assurer sa délivrance aux bailleurs.
La loi formalise également un droit de visite du logement par les services de la mairie.
La méconnaissance de ces obligations peut mener à des amendes administratives de 5 000 à 15 000 €, prononcées par le maire.
Marchands de sommeil
Le législateur a durci les sanctions contre les marchands de sommeil.
L’infraction pénale de soumission de personnes vulnérables à des conditions d’hébergement incompatibles avec la dignité humaine voit ses peines maximales augmenter, avec des emprisonnements allant jusqu’à 15 ans et des amendes de 200 000 à 400 000 € en fonction de circonstances aggravantes (infraction commise à l’égard de plusieurs personnes ou de mineurs…).
De plus, l’interdiction d’acheter ou d’être usufruitier de biens immobiliers à usage d’habitation est étendue à 15 ans. Afin de faciliter la mise en œuvre de cette mesure, les notaires auront accès au bulletin n° 2 du casier judiciaire.
Enfin, les collectivités territoriales pourront mener des projets en faveur du logement dans les biens confisqués aux marchands de sommeil.
