Lutte contre l’habitat indigne : Une police unique de l’habitat en 2021

Une ordonnance du 16 septembre relative à l’harmonisation et à la simplification des polices des immeubles, locaux et installations ¹ concrétise une réforme attendue par les acteurs du logement : la refonte en profondeur de la police de l’habitat indigne.

Que qualifie-t-on d’habitat indigne ?

La loi ² définit l’habitat indigne comme étant « les locaux ou les installations utilisés aux fins d’habitation et impropres par nature à cet usage, ainsi que les logements dont l’état, ou celui du bâtiment dans lequel ils sont situés, expose les occupants à des risques manifestes pouvant porter atteinte à leur sécurité physique ou à leur santé ».

Donc, le principal critère de l’habitat indigne est le risque pour la santé ou la sécurité des occupants, qu’ils soient propriétaires, locataires ou occupants sans titre. Cette notion ne recouvre pas les logements inconfortables (par exemple, ceux ne disposant pas d’une salle d’eau ou de toilettes intérieures).

Selon la Fondation Abbé-Pierre, 600 000 logements seraient considérés comme indignes en France.

Comment lutter contre l’habitat indigne ?

Jusqu’à présent, pour lutter contre l’habitat indigne, les préfets, les maires et, le cas échéant, les présidents d’intercommunalité disposaient d’une dizaine de procédures devenues illisibles et peu efficaces au fil de l’accumulation des réglementations.

Une refonte complète du dispositif était donc nécessaire.

Création d’une police unique

La nouvelle ordonnance, prise en application de la loi dite ELAN³, crée ainsi une police unique de la sécurité et de la salubrité des immeubles, locaux et installations, en remplacement des procédures de police administrative spéciale existantes.

Partage des pouvoirs entre maires et préfets

Elle clarifie en outre le partage de pouvoirs entre les maires et les préfets afin de sécuriser juridiquement leurs interventions.

Les maires sont désormais compétents pour déclencher une procédure lorsqu’il est question de la sécurité des personnes (bâtiment menaçant ruine, défaut d’entretien des équipements communs d’un immeuble collectif d’habitation…), tandis que les préfets le sont pour ce qui relève de la santé des occupants (insalubrité).

Leurs pouvoirs sont par ailleurs renforcés et uniformisés, avec notamment la possibilité de faire procéder aux visites qui leur paraissent utiles, entre 6 et 21 heures, pour évaluer les risques (le cas échéant, avec l’aide d’un expert judiciaire).

En cas d’opposition, d’obstruction ou d’absence prolongée de l’occupant, le recours au juge des libertés et de la détention est possible pour obtenir l’autorisation d’entrer de force.

Une procédure d’urgence est également prévue en cas de danger imminent ou manifeste afin de permettre une intervention des pouvoirs publics dans la journée.

L’ordonnance facilite la possibilité pour le maire de transférer ses pouvoirs de police en matière de lutte contre l’habitat indigne au président de l’intercommunalité dont fait partie sa commune et limite la possibilité pour ce dernier de refuser ce transfert de compétence. L’objectif étant de favoriser l’organisation au niveau intercommunal des outils et moyens de lutte contre l’habitat indigne.

Quelles mesures peuvent être prises?

Les mesures susceptibles d’être prescrites par les maires et préfets, par arrêté, en vue d’une mise en sécurité des occupants ou du traitement de l’insalubrité sont précisées : réparation, démolition (partielle ou totale), cessation de la mise à disposition, interdiction d’habiter ou d’accéder aux lieux à titre temporaire ou définitif.

À noter : un arrêté ne peut prescrire la démolition ou l’interdiction définitive d’habiter que s’il n’existe aucun moyen technique de remédier à l’insalubrité ou à l’insécurité ou lorsque les travaux nécessaires seraient plus coûteux que la reconstruction.

Qu’en est-il des sanctions?

Des sanctions pénales sont prévues avec des peines pouvant aller jusqu’à trois ans d’emprisonnement et 100 000 € d’amende, assorties éventuellement de peines complémentaires (confiscation de l’immeuble, interdiction d’acheter un bien immobilier…).

En cas de non-réalisation des travaux prescrits dans le délai imparti, une astreinte pouvant aller jusqu’à 1 000 € par jour de retard peut être prononcée, de même que la réalisation des travaux, aux frais du propriétaire, sur initiative du maire ou du préfet.

La mise en demeure préalable du propriétaire n’est plus requise et la procédure de recouvrement des frais auprès du propriétaire est simplifiée.

Quand cette réforme entrera-t-elle en vigueur ?

Elle entrera en vigueur le 1^er janvier 2021 et ne sera applicable qu’aux arrêtés de prescription notifiés par les maires et préfets à compter de cette date. Ceux pris avant cette date restent régis par les procédures administratives antérieurement applicables.