Permis de construire valant division : son utilisation est possible pour les maisons individuelles

Jusqu’à présent, l’administration s’opposait aux demandes de permis de construire valant division (dit PCVD ou permis groupé) ⁽¹⁾, pour la construction de plusieurs maisons individuelles sur un terrain, en vue de céder les lots identifiés par le permis à plusieurs acquéreurs qui vont ensuite édifier chacun leur maison, dans le cadre d'un transfert partiel du permis de construire.

Elle considérait qu’il s’agissait d’un contournement de la réglementation du lotissement, très protectrice des acquéreurs de lots, qui interdit à l’aménageur de commercialiser les lots du lotissement tant que les travaux de viabilisation et de réalisation des espaces et équipements communs ne sont pas achevés.

La Cour de cassation⁽²⁾ a contredit cette position et a validé sous conditions ce type de montage.

Elle a considéré qu’en l’état de la réglementation, rien ne s’oppose à ce qu’un PCVD soit utilisé pour la construction de maisons individuelles, y compris en cas de transfert partiel du PCVD, sous réserve que le montage n’ait pas pour but ou effet d’exonérer le vendeur du terrain de ses obligations.

La question de la sécurisation des acquéreurs de lots au regard de la réalisation des travaux de viabilisation et des équipements et espaces communs est donc primordiale pour savoir si le projet est réalisable via un PCVD transféré partiellement à des acquéreurs de lots.

Pour ce type de montage immobilier, il faudra donc que les acquéreurs de lots soient assurés de la réalisation des travaux de viabilisation et des voies et équipements communs prescrits par le PCVD. Pour cela, les notaires vont certainement se calquer sur ce qui existe dans la réglementation du lotissement, à savoir l’obligation pour le vendeur d’avoir achevé ces travaux avant la vente, sauf à fournir une garantie financière d’achèvement.

(1) Un PCVD comprend à la fois l'autorisation de construire et celle de diviser le terrain d'assiette, sans avoir à passer en amont par la procédure du lotissement qui implique un permis d’aménager ou une déclaration préalable pour diviser le terrain.

(2) Civ. 3ème, 19 janv. 2022, n°20-19.329