Tous les contenus Permis de construire

Un récent décret pérennise la dispense de formalités d’urbanisme pour certaines constructions démontables destinées à l’hébergement ou au relogement temporaire et porte la durée d’implantation maximale à 24 mois (résidences universitaires, centres de réinsertion sociale…). Cela devrait, entre autres, permettre aux pouvoirs publics de mieux gérer la politique d’hébergement d’urgence.

Annoncée il y a deux ans ¹, la réforme des taxes d’urbanisme (taxe d’aménagement et redevance d’archéologie préventive) est entrée en vigueur le 1^er septembre. De nouvelles règles sont donc applicables aux demandes d’autorisation d’urbanisme (permis de construire, de démolir et d’aménager et déclarations préalables de travaux) déposées à compter de cette date.

Le Conseil d’État a rendu, ces dernières semaines, plusieurs décisions en faveur d’une plus grande protection des permis de construire délivrés et faisant l’objet d’un recours de voisins ou d’associations.

Les recours abusifs contre les permis de construire pèsent sur l'activité des constructeurs. Grâce à l'action de la FFB, des mesures ont été prises en 2013 1. Voici un premier bilan avec l'éclairage de la jurisprudence.

Le groupe sénatorial de suivi du ZAN appelle à maintenir l’objectif de sobriété foncière, mais à réviser en profondeur la méthode pour l’atteindre, car des difficultés et des blocages persistent auprès des élus locaux, malgré les assouplissements introduits à l’été 2023.

La Cour des comptes dresse un bilan négatif sur les conditions, l’efficacité et l’efficience de la procédure de délivrance des permis de construire : un droit de l’urbanisme complexe et instable, des procédures lourdes et onéreuses, des contraintes locales sans base légale, bien trop de recours abusifs… Voilà un rapport qui s’inscrit en droite ligne avec les propositions de la FFB, portées depuis de nombreuses années, pour rationaliser la délivrance et le contentieux des permis de construire.

Deux nouveaux décrets précisent les règles visant à adapter les territoires au phénomène de retrait du trait de côte, issues de la loi dite « climat et résilience ». Le premier décret actualise la liste des communes concernées et le second porte sur le droit de préemption dans ces communes.

Le marché des tiny houses (ou mini-maisons) semble avoir le vent en poupe. Nouveaux modes de vie visant moins d’impacts environnementaux, considérations économiques, dans un contexte où le foncier se fait rare et où les difficultés de financement vont croissant pour acheter ou construire plus grand, expliquent ce phénomène. Mais se lancer sur ce marché implique de connaître les enjeux juridiques qui entourent ces constructions (aux formes et procédés constructifs différents) et qui dépendent, chaque fois, d’une analyse au cas par cas, tant les réponses varient selon les circonstances.

Après consultation des régions, la liste des projets d’envergure nationale ou européenne (PENE) qui seront retranchés de la consommation d’espace imputable aux collectivités pour la période 2021-2031 a été officialisée par arrêté ¹.

L’an dernier, en raison de la sécheresse, plusieurs mairies ont décidé d’un gel des permis de construire. Un premier refus de permis, qui a suivi, a été attaqué et la justice vient de trancher. Un tribunal administratif confirme la validité du refus, au motif d’une insuffisance de la ressource en eau. Cette décision inédite ouvre la voie à d’autres refus dans les zones de grande sécheresse.

Dans un arrêt récent, le Conseil d’État rappelle que la seule qualité de voisin immédiat d’un projet de construction ne donne pas intérêt à agir contre un permis de construire. Un rappel bienvenu dans le cadre de la lutte contre les recours abusifs.

Le Conseil d’État vient de confirmer que les inexactitudes ou omissions dans un arrêté de permis de construire n’altèrent ni la légalité de l’autorisation, ni les droits obtenus par le bénéficiaire du permis.

Le ministre de la Transition écologique et de la Cohésion des territoires appelle les préfectures et les directions régionales et départementales à faire preuve de souplesse envers les collectivités territoriales dans la mise en oeuvre du ZAN.

Face à l’urgence climatique, certains travaux de construction ou de rénovation doivent désormais ¹ intégrer des dispositifs visant à favoriser le développement durable, à réduire les consommations d’énergies et à limiter l’empreinte carbone : systèmes photovoltaïques, végétalisation, ombrières, etc. Des exceptions sont prévues, dans le cas où le coût de l’installation est tel que l’opération ne serait pas rentable ou si l’on peut justifier de contraintes techniques, architecturales ou encore pour des motifs liés à la sécurité.

Dans un arrêt du 9 novembre ¹, le Conseil d’État précise la définition de l’extension à une construction existante au regard du droit de l’urbanisme, en répondant à la question de savoir si un agrandissement significatif est une extension ou une construction nouvelle. Dans la mesure où la qualification d’extension permet de déterminer si le projet nécessite un permis de construire ou une déclaration préalable, cette précision était attendue.

Deux décrets pris fin 2023 modifient les attestations à fournir lors du dépôt des demandes de permis de construire et des déclarations d’achèvement des travaux, pour les projets concernés par des risques sismiques et/ou de retrait-gonflement des argiles, ainsi que pour garantir le respect des normes en matière d’acoustique, d’accessibilité, et de performance énergétique et environnementale. Tour d’horizon.

Le Conseil d’État retient la position défendue par la FFB. Dans un arrêt du 1er décembre, il confirme que l’auteur d’une demande d’autorisation d’urbanisme peut modifier son projet, en cours d’instruction, sans que cela change le délai initial d’instruction.

À la suite du recours intenté par plusieurs organisations professionnelles (dont la FFB via Pôle Habitat), le Conseil d’État vient de clarifier l’impact de l’activation de la clause-filet sur les demandes d’autorisation d’urbanisme en cours d’instruction. Cette décision est gage de sécurité juridique pour les porteurs de projet.

Après la prise de mesures dérogatoires au Code de la commande publique pour faciliter la reconstruction et la réfection des bâtiments détruits ou dégradés au cours des violences urbaines de fin juin-début juillet, c’est au tour du droit de l’urbanisme d’être simplifié. Ces nouvelles mesures sont particulièrement bienvenues.

La loi visant à faciliter la mise en œuvre des objectifs de lutte contre l’artificialisation des sols et à renforcer l’accompagnement des élus locaux vient d’être publiée. Si elle ne modifie pas l’objectif de réduction de l’artificialisation des sols issu de la loi Climat et Résilience, elle corrige sa portée et assouplit les moyens de l’atteindre.

Un nouvel arrêté a apporté de légères modifications aux dossiers de demande d’autorisation d’urbanisme, pour prendre en compte la réforme de la taxe d’aménagement et pour faciliter la lecture des plans par les services instructeurs, dans le contexte de dématérialisation des procédures.

Lorsque le refus d’une demande d’autorisation d’urbanisme est annulé par le juge, le pétitionnaire peut confirmer sa demande initiale. Elle sera alors réexaminée au regard des règles d’urbanisme applicables au moment de la demande initiale. Dans un arrêt rendu fin 2022, le Conseil d’État écarte ce gel des règles d’urbanisme si le projet a fait l’objet de modifications dépassant de simples ajustements ponctuels.

Pour gagner en constructibilité, les bâtiments faisant preuve d’exemplarité énergétique et/ou environnementale peuvent déroger à certaines règles d’un plan local d’urbanisme (PLU). Les conditions à respecter et les limites à ces bonus viennent d’évoluer.

Un tribunal administratif annule la délibération d’un conseil municipal approuvant une charte de l’urbanisme et du cadre de vie. D’autres annulations de chartes visant à réguler, voire contrôler, la production de logements pourraient bien suivre. La FFB salue cette décision.Un tribunal administratif annule la délibération d’un conseil municipal approuvant une charte de l’urbanisme et du cadre de vie. D’autres annulations de chartes visant à réguler, voire contrôler, la production de logements pourraient bien suivre. La FFB salue cette décision.

De plus en plus de communes adoptent des chartes pour réguler, voire contrôler, les opérations visant à la production de logements. Ces chartes imposent des prescriptions aux promoteurs qui vont bien au-delà de ce que les communes peuvent intégrer dans leurs documents d’urbanisme. Un tribunal administratif vient d’annuler la délibération d’un Conseil municipal approuvant une charte de ce type et d’autres annulations pourraient suivre. 

Pour favoriser l’installation de dispositifs de végétalisation sur les façades et les toitures, la loi Climat et Résilience et son décret d’application permettent de déroger, sous conditions, aux règles du plan local d’urbanisme (PLU).

En cas de travaux non conformes à l’autorisation d’urbanisme délivrée ou réalisés sans autorisation, le maire peut-il ordonner leur démolition ? Oui répond le Conseil d’Etat ! Explications.

Le Conseil d’État officialise le fait qu’une demande illégale de pièces complémentaires, dans le cadre de l’instruction d’un permis, n’a pas pour effet d’interrompre le délai dont dispose l’Administration pour traiter le dossier. Cela peut donc conduire à l’obtention d’un permis tacite. Il s’agit là de la première application par les juges d’une mesure obtenue, en 2019, par la FFB !

Créé dans le cadre de la loi Climat et Résilience, ce carnet vise à faciliter et accompagner les travaux d’amélioration de la performance énergétique du logement, ainsi que l'installation d'équipements de contrôle et de gestion active de l'énergie.

L’ordonnance du 29 juillet 2022, prévue par la loi Climat et Résilience d’août 2021, vient renforcer le contrôle du respect des règles de construction. Elle comporte plusieurs dispositions relatives aux attestations à fournir par les maitres d’ouvrage au dépôt du permis de construire et à l’achèvement des travaux. Elle renforce également les pouvoirs de police administrative. Ces mesures entreront en vigueur au 1er janvier 2024.

Dans un arrêt rendu le 26 juillet 2022, le Conseil d’État assouplit les conditions d’utilisation du permis de construire modificatif, élargissant ainsi son champ d’application. En cela, la haute juridiction administrative rapproche le régime du permis de construire modificatif de celui du permis de construire de régularisation et clarifie les critères d’utilisation du permis de construire modificatif.

De nouvelles mesures ont été prises par décret pour accélérer le traitement des recours des voisins contre les permis et des recours des pétitionnaires contre les refus abusifs de permis par les mairies. Il s’agit d’un succès pour la FFB, ces nouvelles règles reprenant en partie nos propositions n°31 et n°32, formulées dans le cadre des dernières élections législatives. Ces mesures entreront en vigueur au 1^er septembre 2022.

Jusqu’à présent, l’administration s’opposait aux demandes de PCVD pour la construction de plusieurs maisons individuelles. Un arrêt de la Cour de Cassation a contredit cette position et validé son utilisation, sous conditions.