Vente de terrains à bâtir - Assouplissement de la TVA sur la marge

Par principe, les ventes d'immeubles neufs qui sont réalisées par un professionnel soumis à la TVA, agissant en tant que tel dans le cadre de son activité économique (par exemple, un promoteur immobilier), sont soumises à la TVA (sauf celles qui sont expressément exonérées par la loi).

Lorsqu'une vente soumise à TVA est réalisée, le professionnel devra normalement s'acquitter de la TVA calculée sur le prix de vente total.

La vente d'un terrain à bâtir constitue une exception à ce principe et permet de ne calculer la TVA que sur la marge réalisée, si le terrain acquis n'a pas ouvert droit à la déduction de la TVA lors de son achat.

La marge est égale à la différence entre le prix de vente et le prix d'achat du terrain.

Jusqu'à présent, la mise en œuvre du régime de la TVA sur marge supposait nécessairement que le bien revendu soit identique au bien acquis, à la fois par sa qualification juridique (le terrain à bâtir reste un terrain à bâtir?; l'achat de ce terrain doit avoir porté sur un terrain non bâti) et par ses caractéristiques physiques (le terrain ne doit pas subir une division parcellaire postérieure à son acquisition).

L'administration fiscale vient d'assouplir partiellement sa position doctrinale sur la TVA sur marge des lotisseurs et aménageurs.

Ainsi, elle n'exige plus l'identité des caractéristiques physiques du bien dès lors que la condition juridique est respectée. Par conséquent, il n'est plus nécessaire de procéder à une division antérieure à l'acquisition, ni d'établir un document d'arpentage ou un permis d'aménager.

Mais il reste qu'un terrain acquis en tant que terrain bâti ne peut toujours pas prétendre au régime de la TVA sur marge. Or, ces cas de figure se rencontrent régulièrement, soit parce que le terrain à bâtir provient de l'acquisition d'une parcelle bâtie ayant fait l'objet d'une démolition, soit parce qu'un ensemble immobilier bâti est divisé après son acquisition en parcelles bâties et parcelles non bâties.

En définitive, l'Administration continue à exiger des conditions qui semblent aller bien au-delà du texte légal de l'article 268 du CGI.