Investissement locatif privé dans l’ancien : réduction d’impôt « Denormandie »

Qui est concerné ?

Toute personne désirant acquérir un logement ancien à rénover ou un local à transformer en logement pour le louer, y compris à un ascendant ou descendant, en contrepartie d’une réduction d’impôt.

Quels avantages ?

Le « Denormandie » ouvre droit à une réduction d’impôt de 12 % sur 6 ans, 18 % sur 9 ans ou 21 % sur 12 ans du montant TTC de l’investissement¹ : soit 2 % par an jusqu’à la neuvième année, 1 % par an au-delà. Le montant de l’investissement pris en compte² est plafonné à 300 000 € et à 5 500 € / m² de surface habitable.

La durée de l’aide correspond à celle de l’engagement du propriétaire à louer le logement sous plafond de loyer, à des locataires sous conditions de ressources.

La réduction d’impôt s’applique l’année d’acquisition ou d’achèvement du logement, ou bien d’achèvement des travaux. Elle s’impute sur l’impôt dû au titre de cette même année, puis sur l’impôt dû au titre de chacune des années suivantes.

Autres avantages liés à l’investissement locatif mais non spécifiques au dispositif « Denormandie » :

• la possibilité de déduire les déficits fonciers (hors intérêts sur prêts et travaux retenus pour le calcul de la réduction d’impôt) du revenu global du ménage à concurrence de 10 700 € par an. Le déficit excédant 10 700 € et/ou issu des intérêts d’emprunt peut être reporté sur les revenus fonciers des dix années suivantes ;
• la possibilité de percevoir l’allocation logement du locataire en tiers payant ;
• dès lors que le logement a plus de deux ans, la TVA à 10 %, voire à 5,5 % sur la rénovation énergétique (sous réserve des conditions d’application de ces taux).

Attention : ce dispositif est soumis au plafonnement global des niches fiscales (10 000 €/an en métropole 18 000 €/an en Outre-mer).

Pour quels logements ?

Les logements anciens, ou locaux à transformer en logement, rénovés ou à rénover acquis jusqu’au 31 décembre 2027. Le logement doit relever d’une commune³ :

• au besoin de réhabilitation de l’habitat en centre-ville particulièrement marqué, définie par arrêté⁴ ;
• ayant conclu une opération de revitalisation de territoire⁵ (ORT). Il s’agit notamment des 222 villes ou binômes de villes moyennes du plan « Action cœur de ville » (plus 200 autres).

Sans condition de localisation territoriale, le logement peut bénéficier du dispositif s’il appartient à une copropriété en difficulté : sous administration provisoire ou incluse dans le périmètre d’une opération de requalification des copropriétés dégradées (ORCOD).

Avec quels travaux ?

Les travaux d’amélioration doivent représenter au moins 25 % du coût total de l’opération et être effectués par une entreprise. Leur achèvement doit intervenir au plus tard le 31 décembre de la deuxième année qui suit celle de l’acquisition du local ou du logement.

Les travaux doivent au minimum :

• améliorer la performance énergétique d’au moins 30 % en maison individuelle, 20 % en logement collectif ;
• ou comprendre la réalisation d’au moins deux types de travaux parmi cinq (changement de chaudière, isolation des combles, isolation des murs, changement de production d’eau chaude, isolation des fenêtres) ;
• ou enfin conduire à la création de surface habitable nouvelle (y compris balcon terrasse ou garage).

L’investisseur doit justifier de l’atteinte d’un certain niveau de performance énergétique globale inférieure à 331 kWh/m²/an (minimum l’étiquette E du DPE). Cette justification s’effectue par la fourniture de l’évaluation énergétique indiquant la consommation énergétique avant travaux et celle projetée après travaux⁶ ainsi que par les factures des entreprises ayant réalisé les travaux, mentionnant le lieu des travaux, leur nature ainsi que les caractéristiques et critères de performance requis.

Quelles conditions de location ?

Le propriétaire doit s’engager à louer le logement nu pendant une durée de six, neuf ou douze ans à usage d’habitation principale. La location doit être effective dans les 12 mois suivant la date d’achèvement des travaux ou la date d’acquisition de l’immeuble⁷.

Le locataire doit respecter des plafonds de ressources (cf. tableau 1) ; il peut s’agir d’un ascendant ou descendant, mais pas d’un membre du foyer fiscal. Le loyer pratiqué doit respecter des plafonds réglementaires modulés par un coefficient qui tient compte de la surface (cf. tableau 2).