Évolution des règles locales : sécurisez vos projets avec un certificat d’urbanisme

Qui peut faire la demande ?

Toute personne souhaitant avoir des renseignements sur le potentiel constructible d’un terrain peut interroger l’Administration et obtenir un certificat d’urbanisme, en amont même d’un potentiel achat.

À l’inverse d’une demande de permis de construire, le demandeur n’a ici pas besoin d’être propriétaire du terrain ou de justifier être autorisé par le propriétaire pour faire la demande.

À noter : lorsque l’Administration délivre un certificat d’urbanisme à un tiers, elle n’en avertit pas le propriétaire.

Comment faire sa demande ?

La demande est faite en deux exemplaires, au moyen d’un formulaire Cerfa ¹, à adresser ou déposer à la mairie de la commune de situation du terrain, complété des pièces complémentaires listées dans le formulaire. Il est aussi possible de transmettre la demande sous forme dématérialisée, selon les modalités définies par la commune concernée. Pour les connaître, il faut contacter le service d’urbanisme de la mairie.

Il est important de mentionner dans la demande la totalité des parcelles cadastrales constituant le terrain d’assiette du projet, car les effets du certificat d’urbanisme ne porteront que sur les parcelles visées dans cette demande.

Quel délai d’instruction ?

Le délai d’instruction est d’un mois pour une demande de certificat d’information et de deux mois pour une demande de certificat opérationnel.

L’absence de réponse de la mairie, au terme du délai d’instruction, vaut délivrance d’un certificat tacite. Cela peut paraître étonnant, puisqu’en pratique, le demandeur n’aura pas les renseignements qu’il attendait.

Toutefois, ce certificat tacite lui donne le même avantage que s’il avait reçu une réponse de l’Administration : le gel des règles et taxes applicables.

Quels effets ?

Qu’il soit d’information, opérationnel ou tacite, le certificat d’urbanisme garantit la stabilité de l’ensemble des règles applicables sur le terrain, pendant 18 mois à compter de sa délivrance.

Ainsi, dans ce laps de temps, toute demande de permis ou déclaration préalable de travaux déposée sera instruite selon les règles en vigueur à la date de la délivrance du certificat (et non à la date de la délivrance du permis), le taux des taxes ne pourra pas subir d’augmentation et si un droit de préemption est institué entre-temps, il ne pourra pas être exercé par la mairie.

Ce délai de 18 mois court à compter de la date de la signature du certificat (ou de son obtention tacite), et non à compter de sa notification au demandeur.

Attention : en cas d’erreur dans les renseignements fournis par l’Administration dans un certificat, le titulaire du certificat ne pourra pas s’en prévaloir.

Les règles gelées sont celles véritablement applicables au jour de la délivrance du certificat.

Toutefois, un certificat d’urbanisme erroné engage la responsabilité de la commune qui l’a délivré vis-à-vis du demandeur, si cette erreur lui cause un préjudice.

Ce serait, par exemple, le cas si après avoir acheté un terrain sur le fondement d’un certificat indiquant que ce terrain est constructible, l’acheteur se rend compte qu’il ne l’est pas.

Des limites au gel des règles applicables sont prévues :

• tout d’abord, les règles qui ont pour objet la préservation de la sécurité et de la salubrité publiques sont toujours opposables, même si elles n’existaient pas au moment de la délivrance du certificat d’urbanisme. Ainsi, le permis pourra toujours être refusé si le terrain devient inconstructible pour cause de risque inondation, même si un certificat d’urbanisme est en cours de validité ;
• de plus, le certificat d’urbanisme peut indiquer que le maire pourra opposer un sursis à statuer en cas de demande de permis de construire (c’est-à-dire reporter sa décision), même si la demande est faite dans le délai de gel de 18 mois, car un plan local d’urbanisme est en cours d’élaboration ou de révision. L’omission de cette information n’interdit pas pour autant l’Administration de faire usage de ce droit, si toutes les conditions pour opposer un sursis étaient bien réunies à la date de la délivrance du certificat d’urbanisme. La responsabilité de l’Administration peut cependant être recherchée si une telle omission a causé un préjudice au titulaire du certificat ;
• enfin, dans le cas où les règles d’urbanisme deviendraient plus favorables pour le porteur de projet, il pourra décider d’en bénéficier, malgré l’existence d’un certificat d’urbanisme.

Prorogation de la durée

La validité du certificat d’urbanisme peut être prolongée par périodes d’une année.

Cette prolongation est possible tant que les règles d’urbanisme, les servitudes d’utilité publique et les taxes applicables au terrain n’ont pas changé.

La demande de prolongation doit être adressée à la mairie au moins deux mois avant l’expiration du certificat (demande sur papier libre, accompagnée du certificat d’urbanisme à prolonger, déposée ou envoyée par courrier recommandé à la mairie).

L’absence de réponse écrite, dans les deux mois qui suivent la réception de la demande, vaut prolongement du certificat. La prolongation prend effet au terme de la validité du certificat initial.

Une protection sur la durée en cas de refus illégal de permis

De plus en plus de permis sont refusés par les services instructeurs, alors que les projets présentés respectent les règles d’urbanisme applicables.

À noter : la FFB a réclamé des mesures contre cette injustice dans le cadre de la commission Rebsamen mise en place par le gouvernement pour relancer la construction neuve.

Cette commission en a tenu compte dans son rapport en appelant à la prise de mesures pour accélérer le traitement des recours contentieux des constructeurs contre ces refus injustifiés.

Par ailleurs, lorsque le tribunal donne gain de cause au porteur de projet et annule un refus de permis, si ce dernier confirme sa demande de permis, l’Administration doit l’examiner de nouveau. Toutefois, cette décision du juge intervient souvent bien après la durée de validité du certificat d’urbanisme.

Le nouvel examen de la demande de permis, imposé à la mairie, devra-t-il alors être fait :

• au regard des règles désormais applicables, puisque le délai de validité du certificat d’urbanisme est dépassé ?
• ou, au contraire, au regard de celles applicables pendant la durée de la « cristallisation » de 18 mois, puisque la demande initiale avait été déposée dans la période de validité du certificat ?

Le Conseil d’État, dans une décision récente ², confirme qu’en cas d’annulation d’un refus de permis de construire « couvert » à l’époque par un certificat en cours de validité, le service instructeur doit examiner la nouvelle demande en appliquant les règles d’urbanisme applicables à la date de délivrance du certificat, même si sa validité est expirée.

Il ajoute que le fait de ne pas avoir demandé la prorogation du certificat d’urbanisme n’a pas pour effet de priver le demandeur du maintien des règles d’urbanisme applicables à la date du certificat, dans la mesure où il avait bien déposé la demande de permis dans le délai de gel des règles.

Les nouvelles règles d’urbanisme adoptées entre-temps ne seraient donc pas opposables en cas de confirmation d’une demande permis illégalement refusée.

Quels enseignements tirer de cet arrêt ?

Face à la multiplication des refus de permis non justifiés, toute personne intéressée par un terrain, pour y réaliser un projet de travaux ou de construction, a intérêt à déposer le plus tôt possible une demande de certificat d’urbanisme (même simplement informatif) pour s’assurer du maintien des règles pendant au moins 18 mois.

1. Formulaire 13410*06, à télécharger sur www.servicepublic.fr.
2. C.E., 24 novembre 2021, Sté Dai Muraille, n° 437375.