Isolation thermique par l’extérieur : les travaux peuvent surplomber le terrain voisin, sous conditions

Un droit complémentaire d’accès temporaire au terrain voisin

Le droit de surplomb emporte le droit d’accéder temporairement au terrain voisin et d’y mettre en place les installations provisoires strictement nécessaires à la réalisation des travaux.

Là aussi, une indemnité compensatrice est due au propriétaire du terrain voisin.

Une convention encadrant ce droit d’accès temporaire doit être établie.

Elle doit préciser :

• la localisation et le périmètre de l’accès au fonds à surplomber à prévoir pour la réalisation des travaux d’ITE ainsi que la durée de cet accès au fonds ;
• la nature des installations provisoires à mettre en place pour la réalisation des travaux d’ITE et les conditions de cette mise en place, notamment pour la protection du fonds à surplomber ;
• l’indemnité due en contrepartie des droits d’accès et d’installation temporaires ;
• le cas échéant, les mesures prévisionnelles de remise en état du fonds voisin.

L’intention de mettre en œuvre le droit du surplomb doit être notifiée à l’intéressé

Avant tout commencement de travaux, le propriétaire du bâtiment à isoler notifie au propriétaire du fonds voisin son intention de réaliser un ouvrage d’isolation en surplomb de son fonds et de bénéficier du droit de surplomb.

Cette notification est faite par lettre recommandée avec accusé de réception ou par acte d’huissier de justice.

Elle doit comporter :

• les noms, prénoms, adresses postales et électroniques et coordonnées téléphoniques du ou des propriétaires du bâtiment à isoler et, le cas échéant, ceux de son ou de ses représentants légaux ou statutaires ;
• un descriptif détaillé de l’ouvrage d’ITE, accompagné d’un plan des façades et, le cas échéant, des toitures modifiées par le projet, en faisant apparaître l’état initial et l’état futur ;
• les justificatifs démontrant qu’aucune autre solution technique ne permet d’atteindre un niveau d’efficacité énergétique équivalent ou que cette autre solution présente un coût ou une complexité excessifs ;
• une proposition relative au montant des indemnités préalables au titre du surplomb et du passage sur le terrain pour la réalisation des travaux ;
• le projet d’acte authentique constatant la mise en œuvre du droit de surplomb ;
• le projet de la convention encadrant le droit d’accès temporaire ;
• une reproduction des dispositions de l’article L. 113-5-1 du Code de la construction et de l’habitation qui institue le droit de surplomb ;
• l’information que cette notification constitue le point de départ d’un délai d’opposition de six mois.

Le propriétaire du fonds voisin a le droit de s’opposer

À défaut d’accord avec le propriétaire du bâtiment à isoler, dans un délai de six mois à compter de cette notification, le propriétaire du fonds voisin peut saisir le président du tribunal judiciaire pour :

• s’opposer à l’exercice du droit de surplomb de son fonds pour un motif sérieux et légitime tenant à l’usage présent ou futur de sa propriété ou à la méconnaissance des conditions précitées ;
• s’opposer au droit d’accès à son fonds et à la mise en place d’installations provisoires si la destination, la consistance ou la jouissance de son fonds en seraient affectées de manière durable ou excessive ;
• ou fixer le montant des indemnités dues.

Lorsque le fonds à surplomber est un immeuble en copropriété, le syndicat des copropriétaires peut s’opposer à l’ exercice des droits de surplomb et d’accès, en assemblée générale, selon des modalités précisées par le décret.

Le démarrage des travaux

Après signature de l’acte authentique et de la convention précités ou sur le fondement d’une décision de justice devenue définitive, le propriétaire du bâtiment à isoler peut réaliser les travaux. Dans tous les cas, les indemnités prévues doivent avoir été préalablement acquittées.

Dès qu’il a fait son choix, le propriétaire du bâtiment à isoler doit notifier au propriétaire du fonds à surplomber, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, les informations concernant les entreprises appelées à intervenir : dénominations sociales, adresses postales et électroniques, coordonnées téléphoniques, numéros d’inscription au répertoire des entreprises et numéros de police de leurs assurances de responsabilité civile décennale. Il notifie également le numéro de police de l’assurance dommages- ouvrage dès qu’il l’a souscrite.

1. Loi n° 2021-1 104 du 22 août 2 021. 
2. Article L. 113-5-1 du Code de la construction et de l’habitation.
3. Décret n° 2 022-926 du 23 juin 2022.