Le vieillissement de l'immeuble est un facteur de dévalorisation du patrimoine des copropriétaires. Il peut devenir source de dépenses considérables et mettre le syndicat des copropriétaires en difficulté.
Pour que les copropriétaires prennent conscience de l'intérêt de voter régulièrement des travaux d'entretien et d'amélioration, la loi ALUR a créé un diagnostic portant sur l'ensemble des ouvrages et équipements de la copropriété.
Ainsi, depuis le 1er janvier, dans tout immeuble à destination totale ou partielle d'habitation soumis au statut de la copropriété, l'assemblée générale (AG) des copropriétaires doit obligatoirement se prononcer, à la majorité simple (majorité des présents), sur la question de faire réaliser (ou non), par un tiers qualifié, un diagnostic technique global (DTG).
Il s'agit uniquement d'une obligation de faire voter cette question, et non d'une obligation d'aboutir à un vote positif.
Que doit comporter le diagnostic technique global ?
Le DTG doit comporter :
- une analyse de l'état apparent des parties communes et des équipements communs?;
- un état de la situation du syndicat des copropriétaires au regard des obligations légales et réglementaires mentionnées dans le Code de la construction et de l'habitation?;
- une analyse des améliorations possibles de la gestion technique et patrimoniale de l'immeuble?;
- le diagnostic de performance énergétique ou l'audit énergétique de l'immeuble?;
- une liste des travaux nécessaires à la conservation de l'immeuble, précisant notamment ceux qui devraient être menés dans les 10 prochaines années et une évaluation de leur coût. Cette liste doit être intégrée au carnet d'entretien de l'immeuble.
Quand et à qui le transmettre ?
Le contenu du DTG doit être présenté à l'AG, qui suit son établissement ou sa révision.
Le syndic doit inscrire à l'ordre du jour de cette AG la question de l'élaboration d'un plan pluriannuel de travaux et ses éventuelles modalités de mise en œuvre.
Dans le cadre d'une procédure visant à assurer la sécurité des occupants ou à lutter contre les immeubles menaçant de ruine ou insalubres, l'autorité administrative peut demander au syndic de l'immeuble concerné de lui fournir le DTG de l'immeuble dans un délai d'un mois. À défaut, l'autorité administrative pourra le faire réaliser d'office aux frais des copropriétaires.
Par ailleurs, la soumission au statut de la copropriété d'un immeuble construit depuis plus de 10 ans devra obligatoirement être précédée de la réalisation d'un DTG.
Qui peut le réaliser ?
Les modalités de réalisation du DTG viennent d'être précisées par décret 1.
Le tiers réalisant le DTG peut être une personne physique, une personne morale ou un groupement doté de la personnalité juridique.Pour réaliser le DTG, ce tiers doit justifier auprès du syndicat des copropriétaires et du conseil syndical (s'il existe) que des employés, des membres du groupement ou lui-même (s'il s'agit d'une personne physique) possèdent les compétences requises sur :
- les modes constructifs traditionnels et contemporains, tant en gros œuvre qu'en second œuvre?;
- les bâtiments, les produits de construction, les matériaux de construction, les équipements techniques?;
- les pathologies du bâtiment et de ses équipements?;
- la thermique des bâtiments et les possibilités d'amélioration énergétique et de réhabilitation thermique et leurs impacts potentiels, notamment acoustiques?;
- la terminologie technique et juridique du bâtiment?;
- les textes législatifs et réglementaires sur l'habitat et la construction (normes de sécurité et d'accessibilité, règlement sanitaire départemental, règles de la copropriété...)?;
- la gestion financière des copropriétés permettant d'analyser les contrats d'entretien et d'estimer la capacité d'investissement du syndicat et des copropriétaires?;
- les équipements nécessaires au bon déroulement de la mission.
Il doit également présenter au syndicat des copropriétaires et au conseil syndical (s'il existe), pour des employés, des membres du groupement ou lui-même, la copie :
- d'un diplôme sanctionnant une formation du niveau de l'enseignement postsecondaire d'une durée minimale de trois ans ou d'une durée équivalente à temps partiel dans le domaine des techniques du bâtiment?;
- d'un titre professionnel?;
- de l'attestation d'inscription au tableau d'un ordre professionnel reconnu dans le domaine de l'immobilier?;
- ou d'une certification de qualification professionnelle de niveau équivalent.
La FFB espère que cette mesure générera des travaux pour les entreprises.
Enfin, il doit fournir au syndicat des copropriétaires et au conseil syndical (s'il existe) :
- des références sur des prestations similaires (s'il en dispose)?;
- l'attestation d'assurance responsabilité civile professionnelle lui permettant de couvrir les conséquences d'un engagement de sa responsabilité en raison de ses interventions (s'il en a souscrit une)?;
- une attestation sur l'honneur de son impartialité et de son indépendance à l'égard du syndic?;
- une attestation sur l’honneur de son impartialité et de son indépendance à l’égard des fournisseurs d'énergie et des entreprises intervenant sur l'immeuble et les équipements sur lesquels porte le diagnostic technique global.
Ce tiers ne peut :
- accorder, directement ou indirectement, à la copropriété pour laquelle le DTG doit être établi et à ses représentants, aucun avantage ni rétribution, sous quelque forme que ce soit?;
- recevoir, directement ou indirectement, pour lui-même, ses membres ou ses employés, de la part d'une entreprise pouvant réaliser des travaux sur les ouvrages, installations ou équipements sur lesquels porte sa prestation, aucun avantage ni rétribution, sous quelque forme que ce soit.
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Décret n° 2016-1965, J.O. du 30 décembre 2016.
