Les documents locaux d'urbanisme (plan local d'urbanisme, plan d'occupation des sols, plan de déplacement urbain) peuvent comporter des obligations en matière de stationnement, applicables en cas de construction neuve, mais aussi en cas d'agrandissement ou de transformation d'un bâtiment.
Ces obligations peuvent porter sur le nombre de places à créer, sur leur localisation (couvertes ou non...) et sur leurs caractéristiques (longueur, largeur, dégagement...).
Afin d'encourager le développement des véhicules électriques, la loi transition énergétique donne la possibilité de réduire d'au moins 15 % la surface allouée à la création de parkings, en contrepartie d'une mise à disposition de véhicules électriques munis d'un dispositif de recharge adapté ou de véhicules propres en autopartage, dans des conditions qui seront définies par décret (non paru à ce jour).
Pour certaines constructions (notamment les ensembles d'habitation équipés de places de stationnement individuelles), le Code de la construction et de l'habitation (CCH) 1 impose par ailleurs :
- de doter une partie des places de parking de gaines techniques, câblages et dispositifs de sécurité nécessaires à l'alimentation d'une prise de recharge pour véhicule électrique ou hybride rechargeable?;
- et de créer des infrastructures permettant le stationnement des vélos.
Toutes ces dispositions pèsent lourd dans l'enveloppe financière des projets de construction.
Le coût de réalisation des parkings, notamment lorsqu'ils sont souterrains, peut être exorbitant. À cela s'ajoute la taxe d'aménagement, dont le montant est fortement affecté par le nombre de places de parking réalisées.
Dans le but d'éviter que des projets de construction (notamment de logements) ne soient abandonnés à cause d'une obligation locale excessive en matière de parkings, la loi prévoit :
- des nombres maximaux de places que peut imposer le document d'urbanisme?;
- des mesures de substitution, lorsque ces places ne sont pas réalisables sur le terrain du projet?;
- des dérogations pour favoriser la réalisation de logements?;
- et des possibilités d'adaptations mineures de la règle.
À noter
Si le PLU n'impose la création de parkings que pour les « constructions et installations nouvelles », cette obligation ne s'applique pas à la création de logements supplémentaires à la suite du réaménagement d'un immeuble déjà édifié 2.
Une commune ne peut pas interdire à un promoteur de vendre séparément les appartements et les aires de stationnement d'un même ensemble immobilier 3.
Les plafonds
Pour les commerces
Afin de réduire l'emprise au sol des aires de stationnement des commerces, depuis le 1er janvier 2016, la superficie de ces parkings ne peut pas être supérieure aux 3/4 de la surface de plancher du commerce.
Toutefois, le PLU peut augmenter ce plafond pour le fixer entre les 3/4 et la totalité de cette surface.
Les espaces paysagers en pleine terre, les surfaces réservées à l'autopartage et les places de stationnement pour véhicules électriques ou hybrides rechargeables sont déduits de l'emprise au sol des surfaces affectées au stationnement.
La surface des places de stationnement non imperméabilisées compte pour la moitié de leur surface.Ce plafond s'impose à l'Administration, qui ne peut exiger plus d'emplacements, mais aussi au porteur de projet.
Pour les logements
En vue d'éviter la construction d'aires de stationnement risquant d'être peu utilisées du fait de la catégorie d'occupants, le constructeur ne peut être contraint de réaliser plus d'une place par logement pour :
- les logements sociaux?;
- les établissements d'hébergement pour personnes âgées?;
- les résidences universitaires.
En outre, pour les logements sociaux, l'obligation de réaliser des aires de stationnement n'est pas applicable en cas de travaux de transformation ou d'amélioration, même si ces travaux s'accompagnent de la création de surface de plancher.
Par ailleurs, pour les constructions de logements à moins de 500 mètres des transports en commun, et si la qualité de la desserte le permet, le nombre d'aires de stationnement exigible par logement ne peut dépasser :
- 0,5 pour les logements locatifs financés avec un prêt aidé par l'État, les établissements d'hébergement des personnes âgées et les résidences universitaires?;
- 1 pour toutes les autres catégories de logements.
Une disposition du PLU non conforme à ces dispositions serait inopposable au constructeur.
L'opérateur est libre de réaliser un surplus d'aires de stationnement, mais l'autorité chargée de délivrer le permis ne peut l'y obliger.
Un décret a précisé la définition de « logement » pour la mise en œuvre de ces plafonds.
Il indique que trois places d'hébergement d'un établissement d'hébergement pour personnes âgées dépendantes ou d'une résidence universitaire équivalent à un logement.
Lorsque le quotient résultant de l'application de cette formule donne un reste, celui-ci n'est pas pris en compte.
Les mesures de substitution
Lorsque le PLU impose la réalisation d'aires de stationnement pour les véhicules motorisés, celles-ci doivent être réalisées sur le terrain d'assiette ou dans son environnement immédiat.
La jurisprudence a admis un éloignement d'environ 300 mètres autour de la construction 4.
Si le constructeur souhaite réaliser les aires de stationnement en dehors du terrain, il doit joindre à son dossier de demande de permis :
- le plan de situation du terrain sur lequel seront réalisées ces aires de stationnement?;
- et le plan des constructions ou aménagements correspondants.
Si le constructeur ne peut pas réaliser les places exigées par le PLU sur le terrain ou dans son environnement immédiat, il peut satisfaire à son obligation :
- soit en obtenant une concession de places à long terme dans un parc public de stationnement existant ou en cours de réalisation et situé à proximité de l'opération?;
- soit en acquérant ou en obtenant une concession de places dans un parc privé de stationnement répondant aux mêmes conditions.
Une place achetée ou obtenue par concession, pour compenser la non-réalisation de places de parking sur un projet, ne peut plus être prise en compte à l'occasion d'un nouveau projet.
Attention, les aires de stationnement obtenues par concession doivent être réservées à l'usage exclusif du constructeur et leur attribution ne doit pas avoir un caractère précaire. L'obtention d'une concession à long terme sur le domaine public routier communal, par son caractère précaire et non réservé à l'usage exclusif du pétitionnaire, ne répond donc pas à ces exigences 5.
Avant 2015, si le constructeur n'était pas en mesure de réaliser les places de stationnement et si aucun parc public ou privé de stationnement n'était situé à proximité du projet, il pouvait s'exonérer de ses obligations en payant la participation pour non-réalisation d'aires de stationnement (PNRAS).
Cette possibilité a été supprimée.
S'affranchir de l'obligation : les dérogations
Les projets de construction doivent être conformes aux règles d'urbanisme.
En principe, le service instructeur ne peut pas accorder de dérogations aux règles applicables.
Toutefois, la loi prévoit des cas limités où de telles dérogations sont possibles et elles peuvent notamment porter sur les obligations en matière de stationnement.
Pour permettre la réalisation de travaux d'accessibilité
L'autorité chargée de délivrer le permis de construire peut, par décision motivée et après accord du préfet, accorder des dérogations à une ou plusieurs règles du PLU (notamment aux obligations en matière de création de parkings) pour permettre des travaux nécessaires à l'accessibilité des personnes handicapées à un logement existant.
Pour faciliter la réalisation de logements en zones tendues
L'autorité chargée de délivrer le permis de construire peut, au cas par cas, accorder des dérogations à certaines règles d'urbanisme, pour développer la construction de logements en zones tendues.
Cela s'applique dans les communes :
- appartenant à une zone d'urbanisation de plus de 50 000 habitants soumise à la taxe sur les logements vacants (autrement dit, dans une zone qui subit un déséquilibre entre l'offre et la demande de logement)?;
- de plus de 15 000 habitants en forte croissance démographique.
Ainsi, lors de la délivrance d'un permis de construire, le maire peut notamment octroyer une dérogation aux obligations de création d'aires de stationnement :
- pour autoriser la surélévation d'une construction achevée depuis plus de deux ans, lorsque la surélévation a pour objet la création de logements?;
- pour autoriser la transformation en habitation d'un immeuble existant par reconstruction, rénovation ou réhabilitation dans la limite du gabarit de l'immeuble existant?;
- lorsque le projet de construction de logements est situé à moins de 500 mètres d'une gare ou d'une station de transport public ou collectif (la qualité de la desserte, la densité urbaine et les besoins propres au projet au regard des capacités de stationnement existant à proximité sont pris en compte).
Pour bénéficier de ces dérogations, le porteur de projet doit en faire la demande. Cette demande doit être jointe à son dossier de demande de permis de construire et accompagnée d'une note précisant la nature de la ou des dérogations demandées et justifiant du respect des objectifs et des conditions fixées à cet article pour chacune des dérogations demandées.
C'est ensuite l'autorité compétente pour délivrer le permis de construire qui, par décision motivée, autorise, ou non, la dérogation. Le délai d'instruction de la demande de permis est majoré d'un mois.
Les adaptations mineures
Les projets de construction doivent être conformes aux règles d'urbanisme.
Toutefois, les règles du PLU peuvent faire l'objet d'adaptations mineures rendues nécessaires par la nature du sol, la configuration des parcelles ou le caractère des constructions avoisinantes.
Ainsi, si le pétitionnaire ne peut pas bénéficier de l'une des dérogations vues ci-dessus, il peut essayer d'obtenir une adaptation mineure, à l'occasion d'une demande de permis de construire.
Attention, la notion d'adaptation mineure exclut tout écart important entre la règle et le projet.
La jurisprudence
Pour des raisons esthétiques, il est possible d'autoriser que la quasi-totalité des emplacements de stationnement d'un immeuble soient réalisés à découvert, alors que la règle exigeait qu'au moins 50 % d'entre eux soient couverts 6.
La configuration du terrain peut justifier de laisser un dégagement de 5,5 mètres devant les emplacements de parking, au lieu des 6 mètres exigés par la règle 7.
Il n'est pas possible de réduire la largeur exigible des emplacements si la parcelle est suffisamment grande pour se conformer à la règle 8.
Taxe d'aménagement (TA) et parkings
La formule de calcul de cette taxe est :
surface taxable × valeur forfaitaire * × taux d'imposition **.
Si les parkings sont couverts, leur surface est comprise dans la surface taxable.
Si les parkings sont extérieurs, la formule de calcul est différente.
On prend en compte le nombre de places, et non leur surface.
La valeur forfaitaire applicable à chaque place est fixée par la loi à 2 000 € (cette valeur peut localement être majorée jusqu'à 5 000 €).
La formule de calcul pour ces parkings extérieurs est : nombre de places × 2 000 € × taux d'imposition.
* La valeur forfaitaire par mètre carré est fixée annuellement par décret et est variable selon que la construction est en Île-de-France ou dans une autre région.
** La taxe d'aménagement est répartie en deux parts : locale et départementale (trois en IDF avec la part régionale). Le taux d'imposition est déterminé par délibération du conseil municipal, du conseil général et du conseil régional d'IDF.
1 Articles L. 111-5-2 à L. 111-5-4 et R. 111-14-2 à R.111-14-8.
2 CE, 30 juill. 2014, n° 362763.
3 Rép. min. n° 17134 : J.O. Sénat Q, 18 févr. 2016, p. 707.
4 CAA Paris, 19 juin 1996, n° 94PA01439.
5 Rép. min. n° 36704 : JOAN Q, 3 mai 2016, p. 3859.
6 CE, 26 juin 1985, n° 13952.
7 CE, 27 juillet 1988, n° 81698.
8 CAA Paris, 7 février 2003, n° 00PA00812.
