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CCMI : la garantie de livraison

Le point essentiel de la loi de 1990 est la garantie de livraison à prix et délai convenus, qui est obligatoire et prend la forme d’une caution délivrée par un établissement financier ou une compagnie d’assurance. Cette garantie est obligatoire pour le contrat avec fourniture de plan et pour le contrat sans fourniture de plan.

11:1924/04/2012

Rédigé par FFB Nationale

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La garantie de livraison prend effet à compter de la date d’ouverture du chantier. Le constructeur doit notifier à l’établissement garant la déclaration d’ouverture de chantier. Une attestation de cette garantie doit être annexée au CCMI. Rien n’empêche que le garant délivre une garantie globale au constructeur pour une période donnée, mais l’attestation remise au client doit très clairement faire apparaître que son contrat, même s’il n’est pas nominativement désigné, entre effectivement dans le champ de ceux couverts par cette garantie¹.

L’absence de remise de garantie de livraison est soumise à des sanctions pénales : peine d’emprisonnement pouvant atteindre deux ans et amende pouvant atteindre 37 500€, ou l’une des deux peines.

En outre, les juges peuvent allouer des dommages-intérêts au maître de l’ouvrage pour réparation du préjudice moral résultant de l’infraction d’exécution de tra- vaux sans garantie de livraison. Ils peuvent allouer également des sommes au titre du préjudice matériel si le maître d’ouvrage apporte la preuve que les sommes qu’il a dû avancer auraient été prises en charge par la garantie de livraison. Il faut souligner que la garantie de livraison ne couvre pas le paiement de dommages- intérêts au maître de l’ouvrage pour troubles de jouissance².

Dans une autre affaire, le constructeur a été condamné à verser 1 500€ aux clients pour le défaut de garantie de livraison³.

La garantie de livraison peut faire l’objet d’une condition suspensive, mais dans ce cas, l’attestation de garantie doit être fournie dans le délai prévu dans le contrat. En l’espèce, le délai de réalisation des conditions suspensives était de trois mois, or le constructeur a présenté la garantie de livraison au maître de l’ouvrage plus de dix mois après la signature du contrat. La Cour de cassation a confirmé l’annulation du contrat pour non-réalisation de la condition suspensive dans le délai imparti⁴.

La garantie couvre le maître de l’ouvrage contre

les risques d’inexécution et de mauvaise exécution des travaux prévus au contrat (inexécution des travaux nécessaires à la levée des réserves) ;
le non-respect du prix convenu et des délais prescrits.

Le contrat peut être établi sous la condition suspensive de l’obtention de la garantie de livraison. Il est prévu un contrôle à cet égard par le prêteur qui ne débloque pas les fonds s’il n’a pas communication de l’attestation de garantie.

En cas de défaillance du constructeur, le garant prendra en charge

Le coût des dépassements du prix convenu

Avec possibilité de franchise de 5%) dès lors qu’ils sont nécessaires à l’achèvement de la construction.

Il s’agit d’un achèvement conforme aux prévisions du contrat et dépourvu de malfaçons apparentes. Il en résulte qu’en cas de défaillance du constructeur, le garant doit prendre à sa charge le coût des travaux nécessaires non seulement à la réparation des malfaçons, mais également, s’il y a lieu, de ceux nécessaires à la mise en conformité avec les prévisions du contrat ;

Les conséquences d’un paiement anticipé ou d’un supplément de prix

Dont serait responsable le constructeur.

Le garant se trouve essentiellement tenu au titre des paiements que le constructeur aurait obtenus de façon anticipée pour des travaux non réalisés.

La garantie couvre aussi le cas où le fait du constructeur entraîne un supplément de prix. Il s’agira notamment des conséquences financières tenant au non-respect par le constructeur des dispositions législatives et réglementaires relatives au contrat de construction d’une maison individuelle ainsi que les erreurs matérielles ayant abouti à un supplément de prix et toutes les conséquences inhérentes à la défaillance du constructeur, y compris celles relatives aux rapports de ce dernier avec les sous-traitants ;

Les pénalités forfaitaires prévues au contrat

En cas de retard de livraison excédant trente jours. Le montant et le seuil minimaux de ces pénalités étant fixés par décret⁵.

Les pénalités pour retard de livraison s’élèvent au minimum à 1/3 000 du prix convenu par jour de retard. Les pénalités de retard ne s’appliquent que pour le retard de livraison. Le garant ne peut être condamné à payer des indemnités de retard au client du fait que le constructeur n’a pas levé les réserves faites à la réception⁶.

En revanche, lorsque le garant a désigné une personne pour terminer les travaux en cas de défaillance du constructeur initial, il n’est pas responsable du retard pris dans l’achèvement de la maison par le nouveau constructeur.

La mise en œuvre de la garantie de livraison

En cas de non-respect des délais de livraison ou de réserves formulées à la réception et non levées dans le délai prévu du fait de la défaillance du constructeur, le garant, de sa propre initiative, ou lorsqu’il en est informé par le maître de l’ouvrage, doit mettre en demeure le constructeur de livrer l’immeuble.

Si le constructeur n’intervient pas dans le délai de quinze jours après la mise en demeure, le garant désigne sous sa responsabilité l’entreprise qui aura à achever la construction. En cas de procédure de redresse- ment judiciaire du constructeur, le garant, de sa propre initiative, ou lorsqu’il en est informé par le maître de l’ouvrage, doit mettre en demeure l’administrateur judiciaire de se prononcer sur l’exécution du contrat, puisque celui-ci a seul la faculté d’exiger l’exécution des contrats en cours.

À défaut de réponse dans le délai d’un mois, le garant procède à l’exécution de ses obligations. Il y procède également dans le cas où, malgré sa réponse positive, l’administrateur ne poursuit pas l’exécution du contrat dans les quinze jours qui suivent sa réponse.

Le garant a deux possibilités :

soit il désigne sous sa responsabilité la personne qui terminera les travaux ;
soit, si l’immeuble a atteint le stade du hors d’eau, le garant peut proposer au maître de l’ouvrage de conclure lui-même les marchés de travaux. Dans ce cas, le paiement des entrepreneurs, pour les sommes consécutives au dépassement du prix, se fait directement par le garant avec l’accord du maître de l’ouvrage.

En contrepartie, le garant peut exiger de percevoir directement du maître de l’ouvrage les sommes correspondant aux travaux qu’il effectue ou fait effectuer dans les conditions prévues par le contrat pour l’échelonnement des paiements.

Réponse ministérielle du 9 juillet 1992.
Cass. civ. 3e, 16 novembre 2004.
Cass. ch. criminelle, 30 juin 2004.
Cass. civ. 3e, 30 mars 2011, Le Moniteur, 12 août 2011, p. 244.
Décret n°91-1202 du 27 novembre 1991 (J.O. du 29 novembre 1991).
Cass. civ. 3e, 12 octobre 2005.

La durée de la garantie de livraison

Les obligations du garant courent à partir de la date d’ouverture du chantier.

La garantie cesse à des dates qui varient selon les formes de la réception :

à la réception sans réserves lorsque le maître de l’ouvrage est assisté d’un professionnel ;
à l’expiration du délai de huit jours suivant la réception, lorsque celle-ci est faite par le maître de l’ouvrage sans l’assistance d’un professionnel ;
à la levée des réserves éventuellement dénoncées à la réception ou dans les huit jours qui suivent celle-ci.

En cas de défaillance du constructeur ou de l’entrepreneur principal, le garant est donc tenu de faire exécuter les travaux nécessaires à la reprise des vices apparents.

Applications par le juge

La Cour de cassation s’est prononcée sur le type de l’ordre public des dispositions du Code de la construction et de l’habitation concernant les contrats de construction de maison individuelle. Un ordre public de direction est sanctionné par la nullité absolue, alors qu’un ordre public de protection est sanctionné par la nullité relative. En l’espèce, la cour a estimé que les règles d’ordre public de l’article L. 231-2 du CCH, relatives aux énonciations que doit comporter ce contrat, constituent des mesures de protection édictées dans l’intérêt du maître de l’ouvrage, dont la violation est sanctionnée par une nullité relative susceptible d’être couverte par l’exécution volontaire du contrat par le maître de l’ouvrage¹.

Lorsque la nullité du contrat de maison individuelle est prononcée après exécution des travaux, la position des juridictions sur le paiement dû par le maître de l’ouvrage varie :

selon la cour d’appel de Toulouse², « bien que le contrat ait été annulé du fait d’une irrégularité commise par le constructeur, le maître d’ouvrage restait redevable de la valeur des travaux effectivement réalisés » ;
dans une autre affaire, la cour d’appel de Lyon³ a adopté une position similaire, puisqu’elle a condamné le maître d’ouvrage à restituer la valeur des travaux réalisés par le constructeur de maisons individuelles.

D’autres décisions ont opté pour l’attitude inverse, en refusant tout paiement au constructeur dans l’hypothèse d’une nullité consécutive à un manquement du constructeur⁴.

Une position médiane a été adoptée par la cour d’appel de Bourges, qui a fixé le montant des restitutions dues par le maître d’ouvrage au constructeur au coût des matériaux et de la main-d’œuvre, à l’exclusion du bénéfice escompté par le constructeur⁵.

Par ailleurs, le maître de l’ouvrage, qui opte pour la nullité du contrat, renonce à se prévaloir des conséquences dommageables d’une mauvaise exécution contractuelle. L’anéantissement rétroactif du contrat revient à considérer que celui-ci n’a jamais existé : les maîtres d’ouvrage ne peuvent donc pas invoquer un trouble de jouissance né du non-respect du délai de livraison initialement convenu. Seule une faute inhérente à la formation du contrat peut justifier une indemnisation⁶.

Néanmoins, la résiliation du contrat de construction de maison individuelle ne rend pas caduque la garantie de livraison : « L’obligation du garant de livraison, indépendante du contrat principal, ne s’éteint pas du fait de la résiliation du contrat de construction pour inexécution des obligations du constructeur⁷ ».

Dans ce même arrêt, il a été considéré que la résiliation du contrat n’a pas d’effet rétroactif et, de ce fait, ne fait pas obstacle à l’application au constructeur de pénalités contractuelles en cas de retard d’exécution.

Le garant de livraison qui désigne une entreprise pour achever les travaux n’est pas un constructeur au sens de l’article 1792 et n’est donc pas soumis à responsabilité décennale⁸.

S’agissant du recours du garant contre le constructeur lorsque celui-ci est défaillant, la position de la Cour de cassation étant intransigeante, le législateur est intervenu pour rétablir l’équité vis-à-vis de l’établissement de crédit qui délivre une garantie de livraison. En effet, deux arrêts de la Cour de cassation⁹ ont débouté le garant de son recours contre l’entreprise défaillante au motif que le constructeur avait souscrit une assurance auprès du garant par application de l’article L 231-6 du CCH, ce dernier avait rempli son obligation personnelle sans s’acquitter de la dette du constructeur. De même, par trois arrêts du 3 décembre 2008¹⁰, la Cour de Cassation a confirmé l’absence de recours du garant vis-à-vis du constructeur défaillant.

La loi n° 2010-737 du 1^er juillet 2010 a introduit, dans le Code monétaire et financier et dans le Code des assurances, la possibilité pour l’entreprise de crédit ayant fourni un cautionnement de disposer d’un recours contre son client pour les paiements effectués au titre de son engagement.

Cass. civ. 3e, 6 juillet 2011, Sté PCA Maisons c/ Nessakh-Ruiz, n°10-23438, RDI n° 10, 10 octobre 2011.
Cour d’appel de Toulouse, 5 février 2007, Andruet c/ Orion Constructions.
Cour d’appel de Lyon, 10 juin 2008, Mirapix c/ SARL Bresse-Pavillons.
Cour d’appel de Rouen, 26 janvier 2005, Berthe c/ S.A. Cofidim.
Cour d’appel de Bourges, 5 janvier 1998.
Cass. civ. 3e, 30 mars 2011 n° 10-13457.
Cass. civ. 3e, 22 septembre 2010.
Cass. civ. 3e, 7 septembre 2011, époux Vachey c/ CEGI, n° 10.21.331.
Cass. civ. 3e, 1er mars 2006 (n° 04-16297) et 27 septembre 2006 (n° 05-14674).
Cass. civ. 3e, 3 décembre 2008, Bull. civ. 2008, III, n° 192.

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