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CCMI

Les mentions obligatoires du contrat de construction de maison individuelle CCMI

Les mentions obligatoires qui doivent figurer sur le CCMI varient selon qu’il s’agit d’un contrat avec fourniture de plan ou sans fourniture de plan.

10:5524/04/2012

Rédigé par FFB Nationale

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CCMI avec fourniture de plan

Le contrat doit comporter :

la désignation du terrain destiné à l’implantation de la construction et la mention des droits de propriété, de construire, du maître de l’ouvrage sur le terrain ;
l’affirmation que le projet est conforme aux règles de construction ;
la consistance et les caractéristiques techniques de la maison, incluant tous les travaux d’adaptation au sol, les raccordements aux réseaux divers et tous les travaux d’équipement intérieur ou extérieur indispensables à l’implantation et à l’utilisation de la maison ;
le coût de la maison qui comprend le prix forfaitaire et définitif de la maison (sous réserve de révision de prix dans les conditions légales définies dans le contrat) et le coût des travaux dont le maître de l’ouvrage se réserve, le cas échéant, l’exécution ;
les modalités de règlement en fonction de l’état d’avancement des travaux ;
l’indication que le maître de l’ouvrage pourra se faire assister, lors de la réception, par un professionnel habilité et assuré pour cette mission ;
l’indication de l’obtention du permis de construire et des autres autorisations administratives : une copie est annexée au contrat ;
l’indication des modalités de financement, la nature et le montant des prêts obtenus et acceptés par le maître de l’ouvrage ;
la date d’ouverture du chantier, le délai d’exécution des travaux et les pénalités de retard de livraison ;
la référence de l’assurance dommages-ouvrage qui doit être souscrite par le maître de l’ouvrage obligatoirement avant l’ouverture du chantier. Une attestation de cette assurance doit être annexée au contrat ;
l’attestation de la garantie de livraison à prix et délai convenus accordée par un établissement financier ou un assureur ;
le cas échéant, l’attestation de la garantie de remboursement du montant versé avant la date d’ouverture du chantier.

L’établissement de crédit doit vérifier que les clauses figurent bien dans le contrat avant de faire une offre de prêt au maître de l’ouvrage. Le banquier peut voir sa responsabilité engagée par le maître de l’ouvrage qui lui reproche d’avoir omis de lui signaler les mentions manquantes dans le contrat qui lui était soumis¹.

Cour d’appel de Versailles, 10 octobre 2011, Sté Habitat Construction c/ Sté BNP Paribas.

L’une des mentions, qui est souvent mal renseignée par les constructeurs, est celle qui a trait à la désignation du terrain et à la mention du titre de propriété du maître de l’ouvrage. Pour répondre à l’obligation du Code de la construction et de l’habitation, il faut indiquer l’adresse, la surface, la désignation cadastrale du terrain, ainsi que le titre de propriété avec les nom et adresse du rédacteur de l’acte, sinon le contrat peut être annulé¹.

Ce contrat peut être conclu sous conditions suspensives d’acquisition du terrain, de l’obtention du permis de construire, de l’obtention des prêts, de l’obtention de l’assurance de dommages et de l’obtention de la garantie de livraison. Le délai de réalisation des conditions suspensives doit être prévu dans le contrat ; en effet, si l’une des conditions n’est pas réalisée dans le délai inscrit, le contrat est considéré comme nul².

Cour d’appel de Bourges, 5 janvier 1998 et C.A. Orléans, 26 janvier 2009.
Cass. civ. 3e, 30 mars 2011.

Les annexes obligatoires

Elles doivent être jointes dès l’envoi du contrat par lettre recommandée et comprennent :

la notice descriptive de la maison : elle précise les caractéristiques techniques de la maison et des matériaux utilisés et les caractéristiques des travaux d’équipement indispensables à l’implantation et à l’utilisation de la maison ; la notice descriptive doit être conforme à un modèle type réglementaire ;
le plan de la maison, signé par le constructeur et le maître de l’ouvrage ;
une notice d’information conforme à un modèle type ;
la copie du permis de construire et des autorisations administratives s’ils sont obtenus à la date de signature du contrat.

Les clauses facultatives

La révision du prix

Il existe deux possibilités :

soit une révision entre la date de signature du contrat et la date d’expiration d’un délai d’un mois qui suit la plus tardive des deux dates suivantes :
- date de l’obtention du permis de construire,
- date de l’obtention des prêts ;
soit une révision de prix, limitée à 70% de la variation de l’index BT 01. La révision de prix est appliquée à chaque versement. Elle s’arrête neuf mois après l’obtention à la fois des prêts et du permis de construire.

Le maître de l’ouvrage doit être informé de ces deux possibilités avant de signer le contrat.

La garantie de remboursement ou le dépôt de garantie

Le contrat peut stipuler un dépôt de garantie, limité à 3% du prix de la construction. Ce dépôt sera effectué à un compte spécial ouvert au nom du maître de l’ouvrage.

La loi rappelle qu’aucun verse- ment d’argent ne peut être fait avant la signature du contrat et plus généralement avant la date d’exigibilité de la créance.

La perception de fonds par le constructeur avant le début des travaux qui ne prend la forme ni d’un dépôt de garantie, ni d’une garantie de remboursement est sanctionnée pénalement. Une cour d’appel a considéré comme coupable de perception anticipée de fonds M. X… et l’a condamné à 18 mois d’emprisonnement avec sursis, à une amende de 3 000€ et au versement d’une somme de 2 500€ au maître d’ouvrage¹.

Ce dépôt de garantie reste bloqué jusqu’à la réalisation de toutes les conditions suspensives :

il s’impose sur les premiers paiements si toutes les conditions sont réalisées ;
il est intégralement remboursé au maître de l’ouvrage sans aucune retenue si toutes les conditions suspensives ne sont pas réalisées dans le délai prévu au contrat ou si le maître de l’ouvrage se rétracte dans le délai de sept jours.

Le dépôt de garantie peut être remplacé par une caution bancaire qui garantit le remboursement des sommes versées avant l’ouverture du chantier. Dans ce cas, le constructeur peut obtenir au plus selon la réglementation :

5% à la signature du contrat ;
5% à l’obtention du permis de construire.

En pratique, les garants délivrent cette caution en contrepartie uniquement d’un versement de 5% du prix convenu (voire de 3% dans certains cas) à la signature du contrat. Il convient que cette disposition soit prévue dans le contrat conclu avec le client. En effet, en cas de versement par le client de sommes supérieures à celles couvertes par la garantie de remboursement et de défaillance du constructeur avant le début des travaux, le garant sera condamné à verser les sommes payées par le maître de l’ouvrage, car il ne peut pas limiter la portée des dispositions légales et d’ordre public applicables à cette garantie².

Cass. civ. ch. criminelle, 30 mars 2005.
Cass. civ. 3e, 5 octobre 2011.

La garantie de remboursement est donnée :

pour le cas où le contrat ne pourrait être exécuté faute de réalisation des conditions sus- pensives dans le délai prévu ;
pour le cas où le maître de l’ouvrage exercerait la faculté de rétractation dans les sept jours de la notification du contrat faite par le constructeur.

La garantie de remboursement prend fin à la date d’ouverture du chantier à compter de laquelle elle est relayée par la garantie de livraison. L’attestation de garantie de remboursement doit être annexée au contrat lors de sa signature et ne peut pas être soumise à condition suspensive¹.

En aucun cas la garantie de livraison ne peut tenir engagement du garant pour le remboursement et inversement².

Cass. crim., 7 mars 2006, n° 09-69640 et Cass. civ. 3e, 22 septembre 2010.
Cass. civ. 3e, 14 mars 2001, Bull. III civ. n° 132.

Contrat sans fourniture de plan

Les énonciations qui doivent être mentionnées dans ce contrat sont sensiblement réduites et simplifiées par rapport au contrat avec fourniture de plan.

Le contrat doit être rédigé par écrit et indiquer :

la désignation du terrain ;
la consistance et les caractéristiques techniques de l’ouvrage à réaliser ;
le prix convenu forfaitaire et définitif, sous réserve, s’il y a lieu, de sa révision ainsi que les modalités de son règlement en fonction de l’avancement des travaux. Les règles relatives à la révision du prix sont laissées ici à la liberté des parties ;
le délai d’exécution des travaux et les pénalités applicables en cas de retard de livraison ;
la référence de l’assurance de dommages souscrite par le maître de l’ouvrage ;
l’indication que le maître de l’ouvrage pourra se faire assis- ter lors de la réception par un professionnel habilité et assuré ;
l’engagement du constructeur de fournir, au plus tard à la date d’ouverture du chantier, la justification de la garantie de livraison.

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