Quatre types de contrat possibles
Le contrat d’entreprise, dit « marché de travaux »
Si le client est déjà propriétaire de son terrain (ou bénéficiaire d’une promesse de vente), il peut demander à plusieurs entreprises de construire sa maison, en lots séparés. Il signe alors autant de marchés de travaux que de corps de métiers intervenant dans la construction de sa maison.
Ces marchés relèvent de la liberté contractuelle. Les entreprises et le client négocient librement les clauses insérées dans le marché (prix, délai de livraison, obligations réciproques, modalités d’exécution…).
Attention, l’intervention des entreprises est limitée. Pour que l’intervention soit régulière, les entreprises ne doivent en aucun cas, sous peine de tomber dans le champ de l’un des contrats réglementés :
- proposer ou faire proposer le plan ;
- avoir la charge des travaux de gros oeuvre, de hors d’eau et de hors d’air ;
- fournir directement ou indirectement le terrain.
Le contrat de maîtrise d’oeuvre
Le maître de l’ouvrage, propriétaire de son terrain, peut avoir recours à un maître d’oeuvre (architecte agréé, bureau d’études…) pour l’aider à réaliser son projet de construction.
Plus votre participation à l’opération de construction est importante, plus le contrat sera réglementé
La mission de ce professionnel est variable : elle va de la simple conception du projet à la mise en concurrence des entreprises, en passant par l’assistance du client dans le choix des entreprises, le suivi de chantier, la coordination des travaux et l’assistance à la réception.
La construction sera également réalisée en lots séparés. Attention, ce rôle d’intermédiaire ne va pas jusqu’à assumer la passation des marchés. Le maître d’oeuvre se contente de conseiller le client sur le choix des entreprises. Les marchés sont passés directement entre le maître de l’ouvrage et les entreprises, qui se trouvent dans la même situation que dans le contrat « marché de travaux ». Mais il s’agit ici de prestations intellectuelles.
Le maître d’oeuvre ne doit pas avoir la charge (même indirectement) de la maîtrise totale de l’opération, sous peine de tomber dans le champ du contrat de construction de maison individuelle.
Le contrat de construction de maison individuelle (CCMI)
Si le client souhaite se dégager de toutes les contraintes, il peut confier à un professionnel la prise en charge globale de la construction de sa maison. L’ampleur de la mission assumée par ce professionnel implique une forte protection du maître de l’ouvrage, qui se matérialise par l’obligation de conclure un contrat très réglementé : le CCMI.
En CCMI, les constructeurs sont contraints de fournir une garantie de livraison à prix et délai convenus, apportée par un organisme extérieur et indépendant. Pilier du CCMI, cette garantie apporte au maître de l’ouvrage la certitude qu’en cas de défaillance du constructeur, sa maison sera livrée.
Pour certaines opérations, les entreprises n’ont pas le choix et sont tenues de signer un CCMI, sous peine de sanctions pénales. Ainsi, « toute personne qui entreprend l'exécution de travaux exigeant la conclusion d'un contrat de construction de maison individuelle sans signer de contrat écrit ou sans avoir obtenu la garantie de livraison peut être punie d'un emprisonnement de deux mois à deux ans et/ou d'une amende de 37.500 € 1».
Il est donc important de connaître précisément le champ d’application de ce contrat de construction. Le critère est la fourniture du plan Lorsqu’une entreprise propose ou fait proposer le plan de la construction, le CCMI avec fourniture du plan sera obligatoire si les conditions cumulatives suivantes sont réunies :
- le projet concerne la construction d’une maison ;
- la maison est à usage d’habitation, ou à usage mixte professionnel et d’habitation ;
- la maison doit comporter au plus deux logements ;
- la construction est destinée au même maître d’ouvrage (qu’il soit propriétaire occupant ou bailleur).
Si l’entreprise ne propose pas ou ne fait pas proposer de plan, est-elle libre de conclure un marché de travaux classique avec le client ? Les pouvoirs publics ont instauré un second contrat de construction de maison individuelle protecteur du maître de l’ouvrage, lorsque l’entreprise n’apporte pas le plan, mais assume une partie importante des travaux.
Si vous n’apportez pas le plan, mais que vous êtes dans le champ précité, vous êtes soumis au régime impératif du CCMI sans fourniture du plan, dès lors que vous vous chargez du gros oeuvre, de la mise hors d’eau et de la mise hors d’air. Ce contrat est un peu plus souple que le CCMI avec fourniture de plan, mais l’apport d’une garantie de livraison reste obligatoire.
Plusieurs adhérents ont fait l’objet de contrôles de la direction départementale de la protection des populations (DDPP) pour vérifier la régularité de leurs contrats de construction. Des avertissements ont été adressés aux entreprises ne respectant pas la réglementation, avec dans certains cas l’engagement de poursuites. Vérifiez que vos contrats respectent bien le cadre juridique des opérations que vous prenez en charge, afin de sécuriser vos relations contractuelles et votre activité !
La vente d'immeuble à construire
Si vous allez plus loin et que vous fournissez directement ou indirectement le terrain sur lequel vous vous engagez à construire une maison individuelle, vous entrez dans le champ de la vente d’immeuble à construire.
Dès lors que des fonds seront versés par l’acquéreur avant l’achèvement de la construction, vous avez l’obligation de conclure une vente en l’état futur d’achèvement (VEFA). Il existe une exception si vous procurez le terrain indirectement (par exemple en mettant en relation le vendeur du terrain et le maître de l’ouvrage) :
