L'état des lieux
L'état des lieux (d'entrée ou de sortie) est le document de référence dans les baux d'habitation qui décrit le logement loué et constate son état de conservation.
Il est établi à l'amiable et de manière contradictoire entre les parties.
Toutefois, l'état des lieux est souvent une source de litiges entre le bailleur et le locataire (surtout celui de sortie, puisqu'il sert de base pour la restitution du dépôt de garantie et pour déterminer les éventuels frais de remise en état qui incombent au locataire).
Pour tenter d'y remédier, un nouveau décret, pris en l'application de la loi ALUR, précise les modalités d'établissement des états des lieux d'entrée et de sortie, pour les logements loués vides ou meublés à titre de résidence principale.
Son contenu
À compter du 1er juin 2016, l'état des lieux devra comporter, au minimum, les informations suivantes :
- le type d'état des lieux (d'entrée ou de sortie)?;
- sa date d'établissement?;
- la localisation du logement?;
- le nom ou la dénomination des parties et le domicile ou le siège social du bailleur?;
- le cas échéant, le nom ou la dénomination et le domicile ou le siège social des personnes mandatées pour réaliser l'état des lieux?;
- le cas échéant, les relevés des compteurs individuels de consommation d'eau ou d'énergie?;
- le détail et la destination des clés ou de tout autre moyen d'accès aux locaux à usage privatif ou commun?;
- pour chaque pièce et partie du logement, la description précise de l'état des revêtements des sols, murs, plafonds, des équipements et des éléments du logement. Elle peut être complétée par des observations ou des réserves et illustrée d'images?;
- la signature des parties ou des personnes mandatées pour réaliser l'état des lieux.
En prime, l'état des lieux de sortie devra indiquer :
- l'adresse du nouveau domicile ou du lieu d'hébergement du locataire?;
- la date de réalisation de l'état des lieux d'entrée?;
- éventuellement, les évolutions de l'état de chaque pièce et partie du logement constatées depuis l'établissement de l'état des lieux d'entrée.
À noter : L'état des lieux doit porter sur l'ensemble des locaux et équipements d'usage privatif (et, le cas échéant, les meubles) mentionnés au contrat de bail et dont le locataire a la jouissance exclusive.
Sa forme
La forme du document doit permettre la comparaison de l'état du logement constaté à l'entrée et à la sortie des lieux.
Pour cela, l'état des lieux d'entrée et celui de sortie peuvent être réalisés :
- sur un document unique (mais il faut alors que l'on puisse bien distinguer entre les éléments notés lors de l'entrée et de la sortie)?;
- ou sur des documents distincts ayant une présentation similaire.
L'état des lieux peut être établi sur un support papier ou sous forme électronique.
Il doit être remis en main propre ou par voie dématérialisée à chacune des parties ou à leur mandataire, au moment de sa signature.
Définition de la notion de vétusté du logement
Au cours d'une location et lorsqu'elle prend fin, la question de savoir qui du bailleur ou du locataire doit prendre financièrement en charge le coût de travaux de réparation ou de remplacement pose souvent problème.
La loi prévoit que le locataire doit notamment prendre à sa charge l'entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l'ensemble des réparations locatives, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.
La notion de vétusté étant souvent source de discussion, le nouveau décret la définit comme « l'état d'usure ou de détérioration résultant du temps ou de l'usage normal des matériaux et éléments d'équipement dont est constitué le logement ».
Ce décret ne donne pas une grille de vétusté universelle (ce que déplorent les professionnels de l'immobilier), mais pour les baux conclus à compter du 1er juin 2016, le bailleur et le locataire pourront conventionnellement appliquer une grille de vétusté.
Cette grille devra être choisie parmi celles ayant fait l'objet d'un « accord collectif de location » (accord conclu entre une ou plusieurs organisations de bailleurs et de locataires).
La grille choisie doit définir au minimum, pour les principaux matériaux et équipements du bien loué, une durée de vie théorique et des coefficients d'abattement forfaitaire annuels affectant le prix des réparations locatives auxquelles serait tenu le locataire.
1
Loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 pour l'accès au logement et un urbanisme rénové, J.O. du 26 mars 2014.
2
Décret n° 2016-382 du 30 mars 2016.
La forme du document doit permettre de comparer l'état du logement au début et à la fin du bail.
Pour limiter les risques de contentieux, le bailleur et le locataire peuvent s'entendre sur une grille de vétusté lors de la signature du contrat, « choisie parmi celles ayant fait l'objet d'un accord collectif ».
