Non-respect d'un cahier des charges de lotissement : pas de démolition si cette sanction est jugée disproportionnée

Y a-t-il une limite à la possibilité pour les colotis de demander la démolition d’un ouvrage construit en violation d’un cahier des charges de lotissement ?

Jusqu’en 2022, la Cour de cassation avait une position très stricte : une demande de démolition devait être acceptée dès lors que la violation d’un cahier des charges de lotissement était démontrée, sans qu’il soit nécessaire de contrôler la proportionnalité entre la violation et le préjudice en résultant ⁴, voire sans que les colotis aient besoin de démontrer un préjudice.

En 2022, elle opère un important revirement de position dans deux arrêts ⁵ : pour la première fois, elle retient qu’il existe une disproportion manifeste entre le coût de la démolition et son intérêt pour le requérant.

Elle estime qu’il convient donc d’octroyer des dommages et intérêts plutôt que d’accepter la demande de démolition.

La Cour de cassation instaure ainsi un contrôle par le juge de la proportionnalité entre le coût de la démolition pour le propriétaire concerné et l’intérêt de celle-ci pour le coloti qui la demande.

Quelles conséquences tirer de cette nouvelle position de la Cour de cassation ?

Ces arrêts offrent de nouveaux moyens de défense pour les constructeurs qui verraient leur projet attaqué pour une violation d’un cahier des charges de lotissement. Ils peuvent désormais invoquer que la demande de démolition est disproportionnée au vu de son coût et en comparaison du préjudice subi par le requérant.

Cependant, il faut garder à l’esprit que ce contrôle de proportionnalité laisse une place importante à l’appréciation souveraine du juge. Dès lors, l’issue d’un recours en démolition pour violation d’un cahier des charges reste incertaine.

Que conseille la FFB aux constructeurs ?

Les constructeurs doivent rester attentifs aux règles prévues dans les cahiers des charges de lotissement. Si un projet devait entrer en contradiction avec ce document, mieux vaut tenter d’obtenir une modification du cahier des charges, par un vote des colotis, selon les modalités prévues à l’article L. 442-10 du Code de l’urbanisme.